2025-06-20（五）央行凍利率，房價還能漲？外資空單大增，股市回調開始？

摘要整理

市場總覽

• 台灣股市昨日下跌 353 點，勉強守住 22,000 點，但夜盤跌破此關卡，顯示市場短期壓力增大
• 台灣央行理監事會議未對房地產市場政策做出重大調整，維持既有利率政策，通膨率 5 月降至 1.5%，降息預期減弱
• 台幣升值壓力持續，因央行未以降息對沖匯率影響，短期內地緣政治緊張可能導致市場調整，台股 6 月尚未經歷顯著回檔

台股追蹤

• 台股近期在年線與半年線間波動，外資期貨空單增至 4.5 萬口，顯示短期內操作空間有限
• 外資今年賣超台股約 5,401 億，投信買超僅 2,219 億，相較去年買超力道減弱，存股族等待更低價位進場
• 亞洲股市中，韓國 KOSPI 指數今年漲幅達 24%，台灣台股下跌 3.6%，為亞洲表現最差，但自 2022 年 10 月藍燈以來累計漲幅 72%，居亞洲之首

央行理監事會議

• 央行維持 GDP 預測 3.05%，未因美國關稅政策下修，顯示對經濟信心，雖下半年出口與投資動能趨緩
• 5 月台灣出口創歷史新高 517 億美元，3 月與 4 月分別為 495 億與 486 億美元，反映上半年提前拉貨效應
• 下半年庫存壓力可能放大，部分產業如塑橡膠製品年減 4.7%、化學品年減 6.6%、礦產品衰退 27%，顯示復甦不均

降息空間

• 5 月通膨率僅 1.55%，低於央行 2% 目標，但因經濟成長仍穩，央行未考慮降息，歸因於高基期效應
• 央行總裁楊金龍表示台幣升值為合理修正，匯率達 29.5 無重大問題，不會以降息干預升值預期
• 台幣近三個月升值 11.6%，高於瑞士法郎與俄羅斯盧布的 7.3%，短期升值速度過快，引發匯兌損失疑慮

升值衝擊

• 央行認為短期匯兌損失屬情緒波動，近十年台幣匯兌利益達 3,580 億，長期基本面仍穩健
• 5 月外匯存款餘額減少 4,347 億，年減 9.36%，為 2022 年以來最大美元拋售潮，出口商急換台幣
• 央行不因匯兌損失調整貨幣政策，認為長期基本面將主導匯率，短期波動不影響整體基調

房市管制

• 央行自 2023 年 9 月第七波信用管制後，房市降溫顯著，第一季第二戶購屋貸款戶數降至 1,791 戶，年減 46%
• 5 月購置住宅貸款與不動產貸款年增幅分別降至 8% 與 6.6%，為一年多來新低，房市指標全面降溫
• 本國銀行無自用住宅貸款比例從 2023 年 57% 升至 62.4%，顯示投資性買盤減少，首購需求為主

房價衝擊

• 2025 年第一季信義房價指數顯示新竹季減 6.2%、台南季減 8.4%、高雄季減 5.06%，但年增幅仍達 5-8%
• 國泰房價指數年增 16%，顯示房價雖有季跌但幅度有限，賣方不願大幅降價，買方多為剛性需求
• 高雄橋頭新市鎮房價從 30 萬漲至 40 萬，年漲幅 26%，重劃區漲幅達 10-20%，投資客持房信心強

成交量衝擊

• 5 月六都建物買賣移轉棟數 17,196 棟，月增 1.9% 但年減 36%，市場交易量持續收縮
• 4 月預售屋交易量不到 4,000 件，年減 70%，為疫情以來最冷清，豪宅市場成交量更顯著萎縮
• 房仲業者如永慶年減 40%、住商年減 50%、中信年減 30%，顯示房地產從業壓力增加

房貸卡關挑戰

• 換屋族因房貸限制面臨流動性問題，第二戶貸款成數限 50%，導致換屋鏈斷裂，首購與換屋均受阻
• 非新青安房貸利率升至 2.5-2.8%，部分民間銀行達 3%，公股行庫新青安受理戶數從高峰 6,800 戶降至 4,144 戶
• 公股行庫因財政部新青安政策與央行房貸總量管制衝突，面臨高風險低利潤挑戰，部分業務對新青安審慎

房價前景

• 市場普遍等待房價鬆動，但賣方因過去兩年漲幅過高，預期跌幅有限，買方多持觀望態度
• 新青安政策至 2026 年 7 月結束，市場預期 2026 年底大選前財政部可能推出新政策，影響房價走勢
• 房價長期解決之道為增加供給，如社宅建設，但六都社宅進度落後，台北 78%、新北 26%、高雄 24%

AI 推升力

• 北士科、南港、內湖形成台北科技廊道，AI 產業帶動房價上漲，北士科房價受輝達效應顯著拉抬
• 台灣 AI 產業園區從汐止到林口、土城，環繞台北形成完整生態，支撐科技業剛性買盤
• 科技業、金融業與房地產聯動，推動台灣經濟，AI 產業升級預期將引領下一輪房價週期

產業升級

• 5 月打詐儀錶板顯示財損金額持續創高，2024 年少年嫌疑犯增至 11,785 人，年增 43%，反映詐騙產業技術化
• 詐騙集團吸引青少年從事高薪技術犯罪，車手人數增至 2,354 人，為 2020 年三倍，少子化下犯罪人數仍激增
• 台灣經濟受科技業、房地產、金融業驅動，AI 產業升級帶動就業與經濟，但衍生社會問題需關注

觀點整理

台股市場表現與展望

1. 近期表現與挑戰：

   • 台股近期經歷大幅震盪，6 月 19 日下跌 353 點，勉強守住 22,000 點，但夜盤跌破此關卡。
   • 台股目前在年線與半年線間波動，外資期貨空單增至 4.5 萬口，顯示短期內操作空間有限，外資可能轉向賺取台指期價差。
   • 2025 年上半年台股表現不佳，跌幅達 3.6%，為亞洲股市中最弱勢，原因在於過去高基期影響。然而，從 2022 年 10 月低點以來，台股累計漲幅 72%，仍是亞洲表現最佳的市場。

2. 外資與投信動態：

   • 外資今年賣超台股上市櫃公司約 5,401 億台幣（年初賣超 7,000 億，回補約 1,000 億）。投信買超僅 2,219 億，較去年縮減，顯示買盤力道不足。
   • ETF 存股族等待股價進一步回檔，尚未形成強勁買盤，反映投資者對市場調整的期待。

3. 未來觀察重點：

   • 市場缺乏像樣回檔，短期內可能因地緣政治（如以伊衝突）或高基期影響進行調整。
   • 投資者需關注外資回補意願與 ETF 買盤是否能因超額儲蓄（2024 年達 3.69 兆台幣，占 GDP 15.58%）而推升市場。

央行政策與貨幣環境

1. 利率政策與通膨：

   • 5 月台灣通膨率降至 1.5%，低於央行 2% 目標，但央行總裁楊金龍認為經濟成長仍穩健，無降息必要，降息預期可能延至 2026 年。
   • 央行維持重貼現率、擔保放款及短期融通利率不變，顯示貨幣政策保持中性，不寬鬆也不過緊。
   • 通膨降溫歸因於基期效應，而非物價下跌，經濟仍處擴張格局，減少台幣升值的理由。

2. 台幣匯率動態：

   • 台幣近期快速升值，過去三個月升幅達 11.6%，遠超瑞士法郎（7.3%）等貨幣，引發出口商匯兌損失。
   • 央行認為台幣升值屬合理修正，無意以降息或大幅干預（如購美元沖銷）抑制升值，強調長期匯兌損益平衡（近十年累計利益 3,580 億台幣）。
   • 5 月外匯存款餘額減少 4,347 億台幣，年減 9.36%，為 2022 年來最大美元拋售潮，反映出口商因台幣升值預期而換回台幣。

3. 政策影響：

   • 央行避免寬鬆政策，擔心過多資金流入房市，進一步推高房價。
   • 2025 年 GDP 預估維持 3.05%，未因美國關稅政策下修，顯示上半年提前拉貨支撐經濟，但下半年庫存壓力可能放大。

房地產市場與政策

1. 房市現況：

   • 房市降溫顯著，2024 年 5 月住宅貸款年增率降至 8%，不動產貸款降至 6.6%，為一年多來新低。不動產貸款占銀行總放款比例降至 37.08%。
   • 交易量大幅萎縮，5 月六都建物買賣移轉棟數 17,196 棟，年減 36%。預售屋更慘，4 月交易量不到 4,000 件，年減 70%，為疫情以來最冷清。
   • 豪宅市場表現最差，台北市核心區（如大安、中正）成交量減幅達 50%-94%，因豪宅稅限制導致買盤轉向小坪數規避稅負（如公設比高達 64% 的「牙籤屋」）。

2. 房價走勢：

   • 房價雖有季跌（如新竹季減 6.2%、台南 8.4%），但年增幅仍達 5%-8%，顯示跌幅有限，僅回落到 2024 年第四季水準。
   • 高雄、台中等地重劃區年漲幅達 10%-26%，賣方因獲利豐厚而不願大幅降價，導致價格僵持。
   • 房價由「買得起的人」決定，而非人均薪資，剛性需求仍支撐市場。

3. 新青安政策與換屋挑戰：

   • 新青安政策（2023 年 8 月上路）助 12 萬年輕人購屋，但公股行庫房貸額度受限，導致部分年薪 150 萬者貸款受阻。
   • 換屋族面臨流動性困境：首購難負擔、第二戶貸款受限（五成限制）、賣房時間長，導致換屋鏈斷裂。
   • 公股行庫因新青安低利潤、高風險（信用小白為主），業務意願降低，與央行房貸總量管制政策衝突。

4. 社會住宅與長期解決之道：

   • 增加供給（如社宅）是房價長期解決之道，但進度緩慢，六都中僅台北市進度達 78%，其他地區（如新北 26%、高雄 24%）嚴重落後。
   • 房地合一稅自 2017 年累計 2,795 億，2024 年首次撥 89 億（8.9%）至重建社宅，但資金多用於新青安與租金補貼。
   • 政府政策偏向補貼買 intregrity（誠信）與長期持有，認為房價高是正常經濟現象，而非系統性問題，導致政策重點在補助而非增加供給。

經濟與產業趨勢

1. 出口與庫存壓力：

   • 2025 年 3-5 月出口創歷史前三高（517 億、495 億、486 億美元），因美國提前囤貨，但下半年庫存壓力可能放大，2026 年或出現宏觀庫存壓力。
   • 部分傳統產業（如塑橡膠、化學品）仍衰退，顯示經濟復甦不均，AI 相關產業為主要成長動力。

2. AI 產業與房價連動：

   • AI 產業帶動北士科、南港、內湖等科技園區房價上漲，形成新生產力週期，預期下一波 AI 爆發將進一步推升房市。
   • 科技業與金融、房地產為台灣經濟核心，AI 設廠地區（如北士科）具顯著剛性買盤支撐。

3. 社會現象與詐騙產業：

   • 2024 年少年犯罪人數增至 11,785 人，年增 43%，詐騙集團利用高薪吸引年輕人，車手人數增至 2,354 人（2020 年三倍），反映少子化下社會變遷與經濟結構轉向技術密集型犯罪。

總結與展望

• 經濟整體穩健：儘管通膨降至 1.5%，央行因超額儲蓄（3.69 兆台幣）與經濟擴張，維持緊縮政策，降息可能延至 2026 年。
• 台股調整壓力：高基期與外資賣壓導致短期震盪，投資者需觀察回檔與買盤動能。
• 房市僵局：房價小幅回檔但未顯著鬆動，交易量萎縮，換屋族因貸款限制受阻，長期解決需靠社宅供給而非補貼。
• AI 驅動未來：科技業帶動房價與經濟，下一波 AI 熱潮將成房市與股市關鍵動能。
• 投資心態：行為經濟學與護城河理論提醒投資者注重人性與長期價值，旺盛精力是財富成功的基礎。

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