2024-12-26（四）預售急縮，第八波打炒房不會來了？
摘要整理
房市現況
- 2024 年下半年受第七波信用管制影響，房市量能大幅下滑
- 台北市房價月增 0.46%，新北市月減 1.49%，年增幅維持在 8% 至 9% 之間
- 2025 年土地公告現值上漲 5.2%，為 2017 年以來最大增幅
預售市場觀察
- 10 月全台預售交易量創 20 個月新低，較 6 月景氣高峰衰退明顯
- 台北市減少 77%、新北市減少 80%、高雄減少 86%
- 電商推出 7% 至 8% 自備款建案，顯示去化壓力增加
市場信心調查
- 42% 民眾認為一年後才是購屋好時機
- 40.3% 認為兩年內都不適合購屋
- 僅 5.2% 認為現在是買房好時機，11.6% 認為半年後適合
房貸狀況
- 11 月房貸違約率從 0.06% 微幅上升至 0.07%
- 購置住宅貸款總金額持續上升，但違約比率維持穩定
- 房貸餘額達 10.94 兆，違約率低於 2020 年下半年水準
市場展望分析
- 第八波信用管制短期內不會出現，但第七波也不會輕易鬆綁
- 房市將進入死魚盤階段，投資客退場，以自住客為主
- 游資仍然充裕，但投資意願降低，國民儲蓄率達 41%，實業投資率僅 26%
社會住宅政策
- 台灣社宅比例僅 0.08%，遠低於荷蘭 34%、香港 29%
- 地方政府賣地收入龐大，但投入社宅建設比例偏低
- 桃園年賣地收入約 300 億，投入社宅僅 50 億；台中賣地收入 200 億，投入社宅約 30 億
熱門建案地區分析
- 南港區因東區門戶計畫，土地價格上漲 5.89%
- 中山區漲幅 5.79%，文山區漲幅 5.7%
- 信義區及大安區因高基期影響，漲幅相對較低，分別為 4.83% 及 4.64%
投資策略建議
- 目前適合買房族群：青安族、現金族、商用置產族
- 投資轉向商用不動產，尤其中南部半導體產業帶動商辦需求
- 投資建議不應全押單一資產，應依個人需求做資產配置
線上看房趨勢
- 樂屋網數據顯示桃園看房量下滑 25%
- 新北市較第六波打炒房時期下滑 24%
- 整體市場呈現價穩量縮態勢
財政收支影響
- 財化法通過後地方政府建設預算增加 3,753 億
- 資金分配平均每個地方政府約 200 多億
- 金額規模難以支撐大型軌道建設等重大建設
投資理財觀點
- 台灣民眾過去偏好房地產投資，主因流動性較差易持有
- 建議依年齡及資金規模調整投資策略，年輕時可投資 0050、0056 累積資產
- 資產配置應考慮絕對報酬，100 萬與 1-2 億的 5% 虧損對投資人的影響程度不同
觀點整理
- 房市總覽：
- 2024 年下半年房市受第七波信用管制影響，如同溜滑梯。
- 房仲、代銷都面臨急凍情況，投機客已退出市場。
- 部分地區房價雖鬆動，但多數地區實價登錄仍在創新高。
- 需留意業者以總價掩蓋高單價，形成房地產泡沫的現象。
- 2025 年土地現值仍上漲 5.2%，為 2017 年以來最大增幅，土地價格持續走高，使得土地開發成本或建案成本持續提升。
- 大台北房價：
- 11 月份大台北信義房價指數顯示，台北市房價月增仍在衝高，月增幅為 0.46%，新北市月減 1.49%，年增幅約保持在 8% 到 9% 左右
- 電商推出低自備款建案，顯示其也承受到一定壓力，但距離電商被迫讓實價仍有段距離。
- 預期明年 3 月央行理監事會議可能採取的行為，以及房地產市場是否可能出現量縮價漲的情況。
- 大台北地區房價波動相對較小，但今年整體年增幅仍有 8% 到 9%，顯示全台各地今年相對於去年，至少整體漲幅大概都有 10% 至 15%。
- 信用管制：
- 市場擔憂第八波信用管制是否會發生，但主持人認為不會。
- 最新購置住宅貸款的預放餘額統計顯示，11 月份房貸違約率從 0.06% 微微拉升到 0.07%，增幅不大。
- 目前市場正在進行新一輪的心理博弈，預期要一到兩個季度後，買賣雙方才會對價格達成共識。
- 第八波信用管制可能搭配第七波信用管制的鬆綁。
- 央行的政策是打炒房，並非打壓自主。
- 房市情緒：
- 多數人認為一年後（2025 年底）才是購屋好時機。
- 預售屋揭露量創 20 個月以來新低，顯示投資買盤退卻。
- 目前市場存在三不怕族群：青安族、現金族、商用置產族。
- 價格破壞者：
- 2023 年以前購買預售屋的投資客，可能面臨交屋資金缺口。
- 中古屋賣方可能受不了提前過年，降價求售。
- 小建商可能因資金斷鏈，急於出售現貨。
- 中小型電商在蛋殼地區可能出現價格鬆動。
- 游資與投資誘因：
- 目前游資仍然很多，但投資意願並未放在房地產上。
- 第二戶貸款的限制，封閉了房地產的投資道路，導致投資誘因消失。
- 供給與需求
- 要讓房價顯著鬆動，不太可能用供給面的監管來處理， 而是以增加供給或減少需求的方式。
- 社會住宅的建制量偏低，且進度落後。
- 央行
- 央行的目的是以金融穩定為優先，避免銀行面臨大規模的系統性風險。
- 投資建議
- 自住客現在是看房的好時機，可多看房、議價。
- 不缺錢的屋主，並非賣房的好時機。
- 資產配置應多元化，不應全部投入單一資產。
- 維持良好健康習慣和正念心態，有助於做出更明智的投資決策。
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