2024-09-20（五）美股創史高，央行重拳打房！台股新動能？

早晨財經速解讀

早晨財經速解讀 2024-09

摘要整理

央行升息與信用管制

台灣央行升息一碼，緊縮資金約 1,200 億元
第 7 波信用管制措施包括限制購屋貸款成數和寬限期
不動產貸款占總放款比例從 34% 上升至 37.5%

房地產市場影響

換屋族、多屋族和小建商受到較大影響
中古市場交易量縮減，8 月整體交易量月減 20%、年減 15%
預售市場來客和成交指數分別從 8.59 和 9.4 降至 7.1 和 8.45

銀行業務展望

銀行業貸款成長率連續 3 年維持高水準
多數銀行不動產貸款集中度已達上限
2024-2026 年預售案業績已提前鎖定

美股創新高與投資策略

道瓊和標普 500 指數創歷史新高
美國進入降息循環，可能帶動房價上漲
建議依循經濟週期調整投資策略，避免短線操作長線標的

台股表現

台股上漲 278 點至 22,321 點
科技股出現較大幅度修正
關注後市是否會出現類似 2007 年末升段行情

台灣房市展望

央行目標可能僅為控制銀行房貸水位，而非壓低房價
科技業已成為最大商用不動產買家，佔交易量37%
未來房價走勢取決於經濟增長力度和信用管制效果

投資心態與技巧

長期投資視角有助於避免短期波動造成的損失
選擇適合長期持有的投資標的比單一個股更為重要
投資成功與否不應過度炫耀，重要的是了解自身盈虧原因

觀點整理

市場總覽與央行政策：
- 美國股市，包括標普 500 指數和道瓊工業指數，皆創下歷史新高。
- 台灣央行在聯準會 FOMC 會議後也召開理監事會議，討論升息議題。
- 升息一碼約影響市場資金 1,200 億，對銀行動能影響不大，但對房貸市場有緊縮作用。
- 央行推出第七波信用管制，主要針對房地產市場。
第七波信用管制的主要措施：
- 自然人名下有房者，第一戶購屋貸款不得有寬限期。
- 自然人第二戶購屋貸款，最高成數由六都擴大到全國，並從 6 成降至 5 成。
- 公司法人購置住宅貸款、高價住宅貸款及第三戶以上購屋貸款，最高成數由 4 成降至 3 成。
- 餘屋貸款最高成數從 4 成降至 3 成。
- 本輪打炒房政策比前幾波更為嚴厲，導致投資置產客需投入更多資金成本。
央行態度與政策目標：
- 央行可能在未來放寬管制或停止緊縮貨幣政策，可能受到全球降息趨勢影響。
- 央行認為當前借貸量尚可，但資金過多流入房地產而非實業投資，因此要求銀行加強內控。
- 央行並非要減少放款，而是希望銀行將資金投入台積電、聯發科等企業或青年創業。
- 央行擔憂不動產貸款佔總放款比例過高，已從 2019 年的 34% 上升至 37.5%，接近 2009 年的 37.9%。
- 目前情況與美國次貸風暴不同，但承認目前貸款多數流向房地產投資。
- 央行目標是緩和不動產貸款過於集中的狀況，透過限縮房貸成數和提高房貸利率來減少需求。
- 由於供給端（如國宅）成效有限，只能從需求端著手，透過房貸成數限縮來抑制市場。
市場衝擊：
- 受影響較大的包括換屋族、多屋族和小建商。
- 換屋族可能需要先賣掉第一戶才能購買第二戶，增加換屋難度。
- 多屋族面臨不利政策，數量持續減少，目前二屋族和三屋族增加較快。
- 新青安政策不受此波管制影響，目的是為首購族擠出額度。
- 置產族若需房產抵押貸款，會受到利率上升的影響。
- 銀行法 72 之 2 的規定（不動產放款佔總存款及金融債券比例）是央行關注的重點。
信用管制前市場變化:
- 在央行理監事會議之前，8 月份台灣房屋整體交易量已明顯縮減。
- 中古市場和預售市場的來客量和成交量均在下滑。
- 新青安佔總房貸比例從舊青安時期的 12% 至 13% 增加到 56%，未來可能達到 70% 至 80%。
- 二手市場代售存量減少，並非因房屋被買光，而是因為市場上賣房意願降低。
- 許多人期待下一次信用管制，認為屆時房產可能解套。
房價破壞者與市場修正：
- 潛在的價格破壞者包括 2023 年前購買預售屋的投資客、中古市場急需用錢的賣方，以及面臨資金壓力的小建商。
- 2023 年前購買預售屋的投資客可能因貸款成數下降而面臨資金缺口，可能選擇提前換約出售。
- 房仲業 8 月份成交量大幅縮減，9 月份後預計會更少，可能導致中古市場價格鬆動。
- 小建商因信用資源有限，可能率先降價求售。
- 即使房價下跌，也可能是今年漲幅過高後的回調。
- 房貸內控機制已導致買房意願降低，部分地區房價在 2023 年到 2024 年間上漲 3.1% 至 17% 不等。
- 多數自住客或置產客不太可能因信用管制而拋售房產，大家都在等待第八波信用管制。
央行目標與時間換取空間：
- 央行希望看到的是銀行房貸在不動產水位上的下壓，而非房價顯著下跌。
- 隨著時間推移，房貸餘額佔總放款餘額的比例會因還款而下降。
- 經濟成長和出口增加也會使總存款增加，有助於降低銀行在 72 之 2 規定下的壓力。
- 央行當前政策是近兩年來最激進的打炒房措施。
房地產市場泡沫與資金流向：
- 房地產市場可能存在泡沫，但透過時間換取空間，泡沫會慢慢消退。
- 資金可能從房地產市場回流到股票市場，或轉向海外市場。
- 科技業已成為最重要的土地和商用不動產交易商，顯示科技業獲利豐厚。
銀行股與美國房市：
- 銀行業近年獲利豐厚，但可能因第七波信用管制而影響放款。
- 許多銀行不動產貸款佔總放款比例已達 26% 以上，接近緊繃值。
- 預售屋推案量增加，意味銀行未來幾年業績有保障。
- 未來一兩年，投資銀行股可能比投資房地產更有利。
- 美國房價在升息情況下創新高，但降息通道打開後，美國房價可能持續衝高。
- 投資者需考慮資金應投入房地產、股票市場還是海外市場。
- 當前政策是限制投資投機，只允許新青安購房。
美台股市追蹤：
- 台股強漲 363 點，美股指數創下新高。
- 美國股市可能進入繁榮期，但也可能只是最後的逃命潮。
- 美國首次降息後，股市短期衝高後可能進入長期崩跌。
- 投資應依循景氣週期，而非判斷總體經濟數據。
- 許多人看對趨勢，但可能因市場波動而損失。
投資策略與人生觀：
- 投資眼光沒問題，但投資尺度有問題。
- 投資選擇的產品要能跨越尺度，如ETF。
- 從長遠角度（如2050年）思考投資決策。
- 投資不需與人比較，了解自己為何賺賠最重要。
- 短期波動多變，長期遵循規律。