2024-06-26（三）台美房價漲不停 央行政策兩樣情 只能再升息?

摘要整理

美股市場表現

• 美股昨日顯著反彈，輝達大漲 6.76%
• 納斯達克指數上漲 220 點或 1.26% 至 17,717 點
• 費城半導體指數上漲 96 點或 1.79% 至 5,467 點

景氣展望

• 市場預期未來 8 個月不會進入衰退的機率約 53%
• 認為今年下半年會發生衰退的機率僅剩 8%
• 週期投資者主要在等待，大部分資金佈局已完成

美國房市現況

• 美國 4 月標普 / CS 20 大城市房價指數年增 7.2%
• 5 月全國成屋售價中位數 41.93 萬美元，創 1999 年來新高
• 30 年期固定房貸利率約 6.87%，仍處高位

美國房市供需失衡

• 美國 5 月新建房屋開工量月減 5.5%，年減 20%
• 建商開工意願低落，未來 2 - 3 年房屋供給可能更少
• 租金價格增長中位數僅 0.8%，低於工資年增 5.3%

美國商用不動產風險

• 美國商辦空置率達 17.8%，年增 1.4%
• 舊金山、底特律等城市空置率超過 24%
• 商用不動產抵押貸款證券（CMBS）違約率上升

台灣房市現況

• 5 月房貸餘額達 10 兆 4,336 億元，創歷史新高
• 前 4 月建造執照核發 3.74 萬戶，為 2019 年來同期新低
• 上半年建商購地金額已超過 2023 年全年

台灣商辦市場表現

• 大台北精華商辦空置率 5.79%，全台約 7%
• A 級商辦空置率 6.88%，頂級商辦 9.5%
• 科技業成為主要商辦買家，反映景氣循環主導產業

台灣房市展望

• 預售屋價格漲幅普遍超過 60%，台中地區漲幅最高達 80%
• 房市交易量創 5 年新高，顯示實際成交意願仍強
• 預期 2024 年下半年房價漲幅將較上半年趨緩，但整體仍維持上漲趨勢

利率政策比較

• 美國聯準會維持高利率政策，但已接近緊縮極限
• 歐洲央行和加拿大央行已進入降息週期
• 台灣央行仍有升息空間，與其他主要央行政策方向不同

全球經濟展望

• 市場對「不著陸」情境的預期增加，軟著陸機率下降
• 科技業帶動的經濟循環仍在持續，尤其在台灣表現明顯
• 預計下一輪景氣循環下行可能發生在 2025 年左右

投資策略建議

• 週期投資者應專注於長期持有，不必過度關注短期波動
• 持續觀察美國商用不動產市場風險，可能影響銀行業表現
• 關注科技業對整體經濟的帶動效應，包括股市、房市和就業市場

市場風險提醒

• 美國商用不動產問題可能引發中小型銀行新一輪風險
• 台灣房市供需失衡可能加劇，需警惕潛在泡沫風險
• 全球經濟「不著陸」情境若持續，可能導致資產價格過度膨脹

財經數據解讀技巧

• 優先關注有具體數據支持的資訊
• 交叉比對不同來源的數據，以獲得更全面的市場認知
• 長期跟蹤重要指標的變化趨勢，而非過度關注單一時點數據

觀點整理

• 美股反彈與中期回調：
  • 美國股市在昨天出現顯著反彈，其中輝達（Nvidia）的漲幅高達 6.76%。
  • 這一波反彈在月線獲得支撐。
  • 如果從中期回調來看，需要一段時間醞釀，通常中期回調約為一個季度左右。
  • 市場普遍認為這波是長高後的修正，而非下一輪景氣循環的開始。
  • 多數人認為未來 8 個月不會進入衰退，但也有人認為衰退會延後至 2025 年上半年。
  • 目前認為今年下半年會發生衰退的機率較低，僅剩 8%。
• 週期投資與等待：
  • 現在是週期投資的買入期，主要資金佈建已完成，多數時間是在等待。
  • 投資人應抱住持有的資產，以獲得超越大盤的報酬，不必過度關注短期操作。
  • 不要因一兩天的波動而大幅改變投資策略。
• 全球降息潮與央行政策：
  • 歐洲央行和加拿大央行已陸續進入降息格局。
  • 美國聯準會遲遲不降息的原因可能是為了避免資本市場泡沫或因應房地產市場狀態。
  • 台灣央行面臨房價高漲和成交量急升的情況，與全球其他地區的央行政策方向不同，看起來不該降息。
  • 美國的貨幣政策和行政政策方向同步緊縮，而台灣則不同，導致房價跡象有所差異。
• 台美房市現況：
  • 美國房價持續創高，但成交量低迷。
  • 美國 4 月份標普 CS 20 座大城市房價指數年增率為 7.2%。
  • 美國 5 月份全國成屋售價中位數為 41.93 萬美元，創下 1999 年以來最高紀錄。
  • 美國房貸利率偏高，導致房貸申請量低。
  • 美國新建房屋開工量大幅低於預期，年增率衰退兩成。
  • 美國房市目前是高房價、低成交量，但未來可能因供給稀缺導致房價上漲。
  • 台灣 5 月份房貸餘額創下歷史新高，但建商推案量持續萎縮。
  • 台灣前 4 月建造核發數量為 3.74 萬戶，創 2019 年以來同期新低。
  • 建商購地金額已好過 2023 年全年，顯示對未來市場仍具信心。
  • 台灣預售屋交易件數和總銷金額均呈現翻倍式增長。
  • 台灣房市交易量大，創 5 年新高。
  • 台灣房市的置產需求強勁，不太可能出現大規模資金竄逃。
• 商用不動產風險：
  • 美國商用不動產是目前市場最擔心的系統性風險。
  • 美國商辦空置率高達 17.8%，尤其美西地區嚴重。
  • CMBS（商用不動產抵押貸款證券）的違約率已升至 2016 年左右水平。
  • 台灣商辦空置率遠低於美國，大台北地區平均約 5.79%。
  • 台灣科技業正進行大規模商辦收購，為本輪景氣循環的基底。
• 其他觀點：
  • 金融家是一個可以作為終身職的行業，可以在動態的開放系統中不斷測試策略。
  • 在選擇性思考數據時，最好留下有數據支持的資訊，撇開沒有數據支持的言論。
  • 房價漲幅過快導致租售比下降，租房看似沒有那麼貴。

應多方交叉比對資訊，深入思考，並認為金融是一個藝術，沒有人可以完全模仿。