2024-06-14（五）央行打炒房，擋得住游資？資金外溢非七都？
摘要整理
美台股創新高
- 美國股市持續創下歷史新高，標普 500 指數上漲 0.23%、收於 5,433 點
- 納斯達克指數上漲 0.3%、收於 17,667 點，創歷史新高價
- 台股大漲 263 點，收於 22,312 點，台積電和聯發科同創歷史新高價格
存準率調升
- 央行宣布第六度信用管制，調升新台幣存款準備率 0.25 個百分點
- 預估將收回 1,200 多億市場資金，加上前兩次共收回 3,600 億資金
- 採取升準而非升息政策，旨在收縮市場放貸規模，而非壓抑房貸情緒
台灣景氣動能
- 台灣今年經濟成長率預估上修至 3.77%，遠高於 3 月預估的 3.2%
- 今年全年民間消費預估貢獻度達 1.36%，呈現強勁動能
- 超額儲蓄率由 2021 年的 3.69 兆上行至今年 3.84 兆，資金顯著外溢至股市、房市
第六波信用管制
- 政策主要針對第二戶房貸成數從 70% 降至 60%
- 預計短期內將有部分資金回流台股，但影響有限
- 真正置產戶多已全款買房，第二戶房貸影響不大
資金外溢非七都
- 由於限制，資金可能流向非七都房市，縮小城鄉差距
- 南投縣、雲林、嘉義等縣市房價相對便宜，有被鎖定趨勢
- 房價上漲雖有抑制，但難以徹底遏止資金過多問題
房市循環
- 豪宅區域如大直、天母區部分新案交易金額大幅貶值上看千萬元
- 短期內仍有投資客因資金壓力適度出脫，但整體維持惜售狀態
- 長期房價走向取決於景氣是否進入下行週期，目前尚無此跡象
央行回歸貨幣政策
- 央行此次政策旨在穩定金融市場，並非針對房價過熱情況
- 未來房地產管控政策應來自行政部門的相關監管措施
- 若不加以調控，房價難以出現明顯下滑壓力，熱絡行情仍將持續
觀點整理
市場總覽與房市現況：
- 全球資本市場行情反映新一波生產力週期，美股、台股紛紛創下歷史新高。
- 房地產市場也相當火熱，但政府為實現居住正義，將會進行信用管制。
- 央行理監事會議中，採取了第六波信用管制，並調升新台幣的存款準備率 0.25 個百分點，以收縮銀行銀根。
- 台股創下歷史新高，但主要由內部游資推動，與外資回補關聯不大。
- 游資主要流向 ETF 市場和房地產市場。
美股表現與通膨預期：
- 美股由 AI 行情拉抬，同時市場對通膨預期下滑。
- 5 月份的 PPI 數據下跌 0.2%，為 2023 年 10 月以來最大降幅，顯示美國通膨高點已過。
央行政策與影響：
- 央行升準不升息，主要是為了收縮銀行放貸，避免打擊房貸情緒。
- 升準是強制利率，旨在讓更多資金留在銀行體系。
- 台灣景氣動能強勁，經濟成長率上修至 3.77%。
- 民間消費表現強勁，成為推動台灣內部景氣的主要力量。
第六波信用管制：
- 針對特定地區第二戶購屋貸款，最高成數從 7 成降為 6 成。
- 此舉主要影響換屋族、交屋族以及購買預售屋的投資客，但對已有多戶房產的置產族影響不大。
- 央行此舉帶有宣示意味，希望購屋者更謹慎評估自身財務狀況。
- 此政策可能導致預售屋投資客低價拋售，增加市場交易量，並讓建商與投資客之間產生競價。
資金流向與超額儲蓄：
- 台灣超額儲蓄持續增加，2024 年預估達 3.84 兆。
- 保單收入下滑，導致資金轉往 ETF 或房地產市場。
- 本業收入提升和出口好轉也是資金過多的原因。
新青安政策與房市：
- 新青安政策鼓勵民眾購房，但同時也造成房價上漲。
- 首購族群中，20-35 歲的年增率最高，顯示年輕人購房壓力增加。
- 新青安政策雖立意良善，但可能被濫用，並加劇市場的抬價行為。
政策影響與未來展望：
- 第六波信用管制可能導致資金外溢至非七都地區。
- 真正的置產族不受影響，因其多為全款購房。
- 房地產市場多頭趨勢將放緩，但不會停止，需觀察景氣下行區間。
- 大坪數豪宅市場流動性差，部分地區出現跌幅。
- 房地產市場名字諧音梗的建案可能影響買氣。
- 央行政策主要目的是為了穩定金融市場，而非直接抑制房價。
- 房價鬆動需仰賴行政部門的政策，如增加供給或減少需求。
- 央行抽銀根可能讓部分資金回流台股。
- 目前銀行房貸水位已滿，未來房地產市場熱度將不如上半年。
時間成本與資產規劃：
- 時間成本在資本市場中非常重要，應從風險和利息角度思考。
- 時間具有流量概念，應將注意力放在收入上，儘早做好資產規劃。
本波央行政策更像是為了穩定金融市場，而非直接打壓房價。真正的房價鬆動，可能需要行政部門的政策介入。同時，也提醒投資人要重視時間成本，做好資產規劃。
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