2024-04-29（一）景氣綠燈續揚，Q1 房價爆衝！全台囤房熱

摘要整理

市場概況

• 台股、美股上週五均有顯著反彈
• 台北股市追蹤季線支撐力道良好，外資仍賣超
• 一季度景氣對策信號分數攀升至 30 分，顯示景氣持續向好

美國 GDP 表現

• 一季度 GDP 年增率 1.6% 低於預期
• 進口項目季增 7.2% 為主要貢獻，顯示消費力道不錯
• 私、公部門員工薪資漲幅介於 5% 至 10%

內資轉進房地產市場

• 內資移轉至房市的新主流
• 房市勢頭失控，政策新青安釋出助推力
• 中古屋全台代售存量大跌，存量僅 7.5 萬戶

各地房價／成交表現

• 信義房價指數一季度全台漲 10.48%，年增幅最快
• 新北、桃園熱門區域房價指數連創新高
• 推案總價以 1,500 萬內為主流，熱門區域為 2 房至 3 房

房市勢頭分析

• 房地合一、平均地權條例加劇供給短缺
• 高總價物件流動性低、難於找買家
• 政策旨意炒房並非打房，缺乏良性發展制度

本週觀察要點

• Fed 利率決策會議、後續聲明是否傳達降息預期
• 蘋果、亞馬遜等企業財報表現
• 景氣是否仍呈現復甦格局

觀點整理

• 股市與房市的資金輪動：
  • 台北股市近期反彈，但內資獲利了結的賣壓可能將資金轉移至房地產市場。
  • 傳統觀念認為「股市低點買股，股市高點買房」，目的是讓資產波動度降低。
  • 目前台灣資產階級可能正在進行這種資產配置的調整。
• 台北股市現況：
  • 台北股市反彈 593 點，重新站回 2 萬點大關。
  • 法人認為季線支撐強勁，若站上月線 20,200 點，可能僅是漲多修正。
  • 本週三聯準會主席鮑爾將發表 FOMC 利率決策會議，需觀察國際股市賣壓是否影響台股。
  • 外資雖有回補，但金額不大，投信買超幅度甚至比外資更為劇烈。
  • 外資今年累積賣超 488 億，顯示內資為主要支撐力量。
• 台灣景氣對策信號燈：
  • 3 月份景氣對策信號燈持續上彎，由 2023 年 3 月的 11 分升至 30 分。
  • M1B 變動率增加，燈號由藍燈轉為黃藍燈。
  • 批發零售、餐飲業營業額及機械電機設備進口值皆轉為綠燈。
  • 工業生產值變動則由黃紅燈轉為綠燈，但減 1 分。
  • 整體而言，景氣仍處於上行趨勢。
  • 過去「藍燈買股票，紅燈數鈔票」的邏輯仍適用。
  • 景氣信號燈已從 2022 年的低谷（藍燈）邁向復甦，甚至擴張週期。
• 美國 GDP：
  • 美國 Q1 GDP 年增率僅 1.6%，低於市場預期的 2.4%。
  • 但美國經濟並非衰退，而是從未衰退後的低增長。
  • 進口項目季增幅 7.2%，消費市場表現仍佳。
  • 美國員工薪資漲幅仍介於 8% 至 10% 之間。
• 房地產市場現況：
  • 3 月份全國建物買賣移轉棟數達 29,902 棟，年增 9.8%，第一季度移轉量為 81,013 棟，年增 26%。
  • 房市交易量創 2012 年以來次高。
  • 房價持續創下新高，市場資金動能強勁。
  • 支撐房市的兩股力量：
    • 新青安 政策帶動中古屋市場買盤。
    • 游資過多 形成的投資買盤。
  • 房價指數：
    • 信義房價指數顯示，全台第一季房價年增幅達 10.48%，為近兩年最快。
    • 台北地區年增 10%，桃園、新竹漲幅超過 1 成。
    • 國泰房價指數顯示，預售屋成交價每坪 49.7 萬，季增 1.39%。
  • 中古屋市場因新青安政策而熱絡，代售存量快速下降。
  • 全台二手市場代售存量從 10.5 萬戶降至 7.5 萬戶，減少 1/4。
  • 平均轉售獲利：從 13 年的每坪 4 萬，到目前每坪約賺 10 萬。
  • 市場現象：
    • 市場資金大量從股市轉向房市。
    • 政府政策（如新青安）助長房價失控上漲。
    • 預售屋市場量能從谷底回升。
    • 建商惜售，導致市場供給高度稀缺。
  • 各地縣市房價:
    • 台北市住宅價格指數上行，小宅價格持續創新高，公寓價格呈現平滑曲線。
    • 台南市房價漲幅高於雙北地區，歸仁、安南區高位整理，仁德區漲幅最為兇猛。
    • 新北市成交價指數連續創高，成交量緩步推升。
    • 桃園市房市交易量已見低點，房價持續創高。
    • 台南市今年一季度房市開始爆發。
    • 清華安富房價指數顯示，苗栗、雲林漲幅達 1 成 6。
  • 房貸負擔率：
    • 全台平均房貸負擔率 42.6%，台北市 67%，新北市 56%。
    • 僅剩嘉義、基隆房貸負擔率低於 3 成。
    • 嘉義房價上漲速度快於薪資增長，可能很快突破 3 成。
  • 房地產市場的流動性:
    • 高總價房產流動性差，小坪數單價持續衝高。
    • 中大坪數房產不易找到買家，增值效果不明顯。
  • 熱門房型與總價：
    • 台北市推案總價多為 3,000 萬至 5,000 萬以上，坪數偏小。
    • 新北市推案總價多在 1,000 萬至 2,000 萬，熱門交易總價帶集中在 1,500 萬以下。
    • 市場偏好總價 1,500 萬以內房型，可接受屋況差或偏僻。
    • 兩房到三房為主要市場。
• 政府政策的影響：
  • 政府限制預售屋轉售及新建成屋換約，導致市場供給緊縮。
  • 房地合一稅讓投資者不願短期出售，加劇供給短缺。
  • 囤房稅效果有限，房東將稅負轉嫁至租金。
  • 央行升息幅度有限，對房市影響不大。
  • 政府土地標售價格屢創新高。
  • 政府應將賣地收入用於興建社會住宅。
  • 政府未有效解決房市問題，反而透過新青安政策鼓勵買房。
  • 目前政府政策偏向炒房，而非打房。
• 未來展望 ：
  • 2024 年房地產市況將持續上漲，第二季可能再創新高。
  • 即使有新法規修正，也難以阻止本輪漲勢。
  • 除非取消新青安，或政府導向建設社宅，否則房價難以鬆動
• 本週關注要點 ：
  • 美國聯準會利率決策會議，觀察降息前景。
  • 美國科技巨頭財報，特別是蘋果和亞馬遜。
  • 蘋果在中國市場出貨量下滑，影響手機市場復甦。

目前的房市狀況是由多重因素造成的，包括游資過多、政府政策失當以及市場供需失衡等。儘管政府推出了一些政策，但似乎未能有效控制房價，反而有助長炒房的趨勢。