2024-04-12（五）無畏降息延後？商辦恐成未爆彈？陸港房市 2024 黑天鵝？
摘要整理
美國經濟狀況
- 3月 PPI 年增率高達 2.1%，創去年 4 月以來最大年增幅
- CPI 和 PPI 雙雙高於預期，反映需求型通膨升溫
- 雖然股市應聲上漲，但仍需密切關注 PCE 指標後續走勢
中國經濟狀況
- 3 月 CPI 年增率僅 0.1%，整體呈現通縮態勢
- 房地產和商辦市場持續低迷，地方政府債務問題加重
- 科技企業成為當前商辦市場的主要買家
台灣經濟狀況
- 3 月 CPI 年增率 2.14%，房租、食品價格等上漲明顯
- 住宅市場交易量旺盛，商辦市場空置率極低
- 科技業成為推動商辦市場熱絡的主要力量
觀點整理
- 美國 3 月 PPI
- 3 月生產者物價指數（PPI）年增率為 2.1%，高於前值的 1.6%，為去年 4 月以來最大年增幅。
- 市場原先預估年增率為 2.2%，實際公布值略低於預期。
- 3 月 PPI 月增率為 0.2%，高於前值的 0%，但低於經濟學家預期的 0.3%。
- 核心 PPI 年增率高達 2.4%，顯示美國通膨受到需求型景氣復甦的拉抬。
- 需求型通膨的增溫對股市是好是壞仍待商榷，若通膨是由需求帶動，則企業營收可能增加，成本上升只是反映市場需求增溫。
- 美國股市並未因 PPI 數據高於過去幾個月而顯著承壓，四大指數反而全數收紅。
- 聯準會最在乎的指標是個人消費支出（PCE），長期 PCE 指標仍在下行區間，但需觀察 3 個月期的拉抬效果是否會影響聯準會降息時程。
- 市場對賭利率反轉，因認為市場消費無法長期維持在高利率區間，許多部門已出現大規模信貸違約。
- 美國房地產市場
- 美國房價年增率觸底回升，持續創下歷史新高。
- 美國房地產正面臨 2010 年以來最嚴重的房屋銷售低迷，成屋銷售接近 2008 年的水準。
- 存量房貸利率遠低於新增房貸利率，導致民眾不願在高利率下購房。
- 美國未償還抵押貸款的利率分佈顯示，違約者多為 2 到 3 年前以較低利率購房者，而非近期高利率購房者。
- 居民信用評分品質差的占比正在慢慢上升。
- 美國房地產市場目前未見明顯系統性風險，但高利率使某些部門呈現急凍現象。
- 一旦降息，房價必然上漲，因成屋庫存已來到歷史新低。
- 美國人口增長（包含合法及非法移民）將帶動房地產市場長期發展。
- 美國房市並非太大問題，關鍵在於利率，市場期待聯準會降息。
- 美國商用不動產
- 美國商辦空置率仍然非常高，有 20% 的未償還債務將在今年到期，規模達 9,290 億美元。
- 商用不動產貸款多由中小型銀行持有，若貸款無法償還，可能對中小型銀行造成壓力。
- 美國商用不動產抵押貸款違約率從 1.3% 上升至 5%，且相較前一年翻了近 4 倍。
- 美國商辦價格隨著違約率升高而大幅下跌，平均跌幅達兩成。
- 零售業商辦空置率雖高但正在下滑，純商辦空置率則快速上升。
- 美國商用不動產貸款規模龐大，2022 年後持續增加，其中銀行占比 1.74 兆美元，有 9,000 億美元今年即將到期。
- 商辦下跌是心理情緒的傳導，因越來越少人到辦公室工作，導致租金型產品收益下降。
- 美國各大金融中心辦公大樓都在大幅下滑，部分辦公室大樓甚至以五折或四折出售。
- 西岸主要城市的商辦空置率約為 16% 至 22%，灣區和舊金山更高達 20% 以上。
- 邁阿密是美國少數人口大量流入的城市，因其為退休人口流入地，並帶動年輕人口流入。
- 美國西岸和東岸自 2020 年疫情後，就業型態產生變化，導致商辦難以解決空置問題。
- 聯準會可能因應商辦市場系統性風險的不確定性而考慮降息，以避免估值快速下滑。
- 中國市場
- 中國 3 月消費者物價指數（CPI）年增率為 0.1%，低於市場預期。
- 中國 3 月生產者物價指數（PPI）為 -2.8%。
- 中國食品價格年增率下滑 3.2%，其中蔬菜、豬肉、雞蛋價格均下跌。
- 中國市場內需仍有通縮空間，消費行為收縮。
- 中國消費者經營指數在 2022 年解封後急速下滑，顯示內需可能在 2021 年至 2022 年間已高速急縮。
- 中國六大行房貸額 20 年來首次高速下滑。
- 中國商業銀行利差快速縮窄，從 2.1% 至 2.2% 降至 1.69%。
- 中國多個城市推出「以舊換新」政策，鼓勵民眾換購新房。
- 中國房地產市場的炒作能否順勢拉起是消費通縮化的關鍵。
- 中國房價自 2022 年以來連跌三年，北上廣深跌幅較小，二三線城市跌幅較大。
- 香港房價指數跌幅達兩成五，回到 2016 年水準。
- 中國地方政府債務問題嚴重，部分城市債務規模龐大。
- 中國商辦空置率約為一成八，壓力龐大。
- 台灣市場
- 台灣 3 月通膨年增率為 2.14%，核心 CPI 為 2.13%。
- 台灣通膨漲幅最高的為醫藥保健及食品類別。
- 台灣各類消費均在創高，其中居住費上漲幅度及比例最高。
- 台灣 3 月房租創歷史新高，年增 2.24%，跑贏通膨。
- 今年租金一定會漲，因有囤房稅 2.0 和電價調升等因素。
- 台灣今年房市總銷金額約 7,810 億元，市場游資充沛。
- 台灣商辦空置率極低，僅 4.6%，且持續上漲。
- 台灣商用土地交易量暴增，主要買家為科技業。
- 台灣經濟市場良好，因台灣人仍習慣上班，且科技業大量購買商辦。
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