2024-03-27（三）降息將至，美房價又創史高！意外升息，台房價漲得動？
摘要整理
美國降息預期
- 消費者信心指數低於預期，加劇 6 月降息預期
- 美國聯準會料將在 6 月降息，降息機率已達 70%
- 2025 年聯準會的整體降息時間線，將決定是暫停還是持續降息
美國房市持續上揚
- 美國房價年增率達 6.59%，創 2022 年 11 月以來新高
- 所有主要城市房價均持續上漲，無下跌城市
- 新房貸申請量與 30 年期房貸利率呈高度反向聯動
台灣央行升息影響有限
- 台灣央行升息意味有限，不會對房價產生太大影響
- 臺灣房價受信用管制影響較大，利率影響輕微
- 2024 年台灣房價年增率達 9%，大幅領先通膨
房市多空觀點
- 北部推案量創新高 3,140 億元，引發空方觀點
- 但推案量高係因建商看好今年房市，並非盲目推案
- 土地交易量大增，體現景氣復甦預期與買盤入市
繼承房產
- 全台繼承移轉棟數創新高，顯示大量房產世代移轉
- 老年人口中，富裕與貧困兩極分化嚴重
- 祖父學影響下代財富，周期運氣重要性超越個人努力
總結
- 全球景氣復甦帶動科技業獲利成長，利於相關資產表現
- 美國房市持續升溫，但台灣房價受信用管制影響較大
- 繼承效應影響下代財富，祖父學理論值得關注
觀點整理
- 美國降息預期：
- 由於 3 月份美國消費者信心指數低於預期，市場對於 6 月份降息的預期快速提升，機率達到 70%。
- 聯準會的基準利率，預計今年年底將會降 3 碼至 4 碼左右。
- 2025 年的整體經濟狀況將是關鍵，決定聯準會的降息步調。
- 美國房市:
- 美國房價持續上漲，標普 CS 20 座大城市房價指數年增率達到 6.59%，創下 2022 年 11 月以來最大增幅。
- 即使在聯準會升息的情況下，房價仍持續上漲，顯示升息並未有效為房市降溫。
- 目前美國房市呈現「無量上漲」的狀況，因為潛在買家觀望，而屋主則不願在利率較高的情況下出售。
- 隨著美國 30 年期房貸利率的下降，市場上觀望已久的剛性買盤預計將會進場，房市交易量能預計在今年下半年至明年年初顯著放大。
- 加州等都會地區房價漲幅顯著，加州平均漲幅約為 15.8%。
- 台灣升息對房市的影響:
- 台灣央行意外升息半碼，但對房市的影響有限。
- 升息對於房貸族的影響不大，每月還款金額增加約 600 元。
- 央行此次升息主要是宣示性意義，針對 4 月份電價調漲所做的反應。
- 台北市和新北市的房價年增率都達到 9% 左右。
- 台灣房價與利率沒有顯著關聯，房價下跌主要受到信用管制等行政措施影響。
- 台灣房市現況與未來展望:
- 儘管股市上漲，但購房意願並未因此減少，顯示市場存在剛性買盤。
- 年輕購房族群增加，嘉義太保市 20 - 30 歲人口比例上升。
- 同時擁有房貸和信貸的「雙貸族」人數創下歷史新高。
- 建商推案量在 2024 年大幅增加，顯示建商對未來景氣持樂觀態度。
- 土地交易量 在今年第一季大幅增加，年增率達 188%，顯示市場對未來房市的信心
- 許多人將購房視為創業的目的，並以收租為目標。
- 繼承移轉棟數 創下歷史新高，大量的年輕人正在接收上一代的房產。 * 台灣社會存在財富兩極化現象，部分老年人口面臨經濟壓力。
- 其他觀點:
- 2024 年全球科技業的生產力週期預計將會優於去年，有助於資產價格的提升。
- 成功要素：除了努力之外，原生家庭、運氣、風水、積陰德等因素，對人生成功也至關重要。
- 應慎選父母 (開玩笑)，並在房市中要有智慧的判斷，眼睛亂看（多方比較）手才不會亂下單。
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