2024-03-19（二）ETF 買盤到，投信買超創史高！房價也瘋狂？

摘要整理

市場總覽

• 臺股早盤上漲 197 點，收在 19,879 點
• 外資賣超 86 億，投信買超 132 億創新高
• 臺股量能維持在 4,000 億左右

內資對臺股影響力大

• 內資已阻擋臺股下行，外資撤離難阻股市上漲
• 過去三年臺股上漲主因內資買超，未來恐再創新高
• 投信與散戶買超力道強勁，外資賣超已沒影響

台積電嘉義封測廠對房價影響

• 台積電嘉義封測廠落腳嘉義縣太保市，2026 年預計量產
• 太保市房價近三年漲幅達 32％，預售屋兩年半漲 25％
• 太保房價急漲，恐已超過合理水準，未來恐回吐部分漲幅

年輕人購房能力增強

• 35 歲以下購屋族群急增，近五年增長 32％
• 年輕人偏好小坪數、管理完善的新屋，且傾向外圍地區
• 新青年安居政策有助年輕人購屋

產業區域動能和房價連動

• 內科重鎮新竹、中科、南科擴廠潮，帶動當地房價大漲
• 科技產業區的區域外移，將引導房價熱區輪動
• 股市大跌才是房價下跌的先導信號

資本主義下的房市與股市

• 技術進步使資本主義得以持續，否則將如馬克思所言走向滅亡
• 政策紓困措施讓一部分人趁機上車，避免大規模反彈
• 合理規劃個人財富與人生規劃更為重要

觀點整理

市場總覽

• 隨著輝達 GTC 大會的展開以及日本央行的利率決策會議即將出爐，市場都在關注日本是否會結束長達 30 年的負利率政策。
• 雖然美股普遍小幅收漲，但更需留意的是在 外資撤離 的情況下，臺北股市卻上漲了 197 點，並重新站回 5 日線，顯示 內資可能已主導盤勢。
• ETF 買盤效應逐漸顯現，939 的買盤已經歸隊，下週更有高達 1,700 億的 940 ETF 買盤將進場。
• 雖然 ETF 買盤可能帶來上漲，但也可能有人提前卡位並順勢出貨，外資也可能藉此機會吃豆腐。
• 台積電正式將封測廠落腳嘉義，對於房價的影響也值得關注。

內資湧入與外資動向

• 臺北股市在台積電和鴻海的帶動下，電子股成為市場要角，指數大漲 197.35 點，收在 19,879 點。
• 雖然量能維持在 4,000 億左右，但外資賣超 86 億，投信卻買超高達 132 億，創下史上最大買超紀錄，顯示 939 的買盤正在快速進駐。
• 在外資撤離的情況下，台幣卻顯著貶值至 31.659 元，為 4 個月以來新低，顯示 內資已主導臺北股市方向。
• 外資自元月份大幅買超後，買超金額持續收斂，但臺北股市仍持續上漲，顯示 內資買盤接棒。
• 外資近兩年買超金額甚至不如 2020 年至 2022 年的賣超金額。

ETF 與散戶買盤

• 940 ETF 尚未進場，預計下週內資買盤將更為踴躍。
• 新的散戶買盤不一定會長期套牢，ETF 是否會套牢取決於發行時的景氣週期。
• 若在景氣信號燈紅燈時發行，套牢機率較高，940 短期內有被吃豆腐的空間，但長期沒有顯著套牢風險，但 950、960 可能就有風險。

房市觀點

• 隨著海外資金撤離，內資買盤補上，市場聚焦在臺灣超額儲蓄仍保持高位。
• 台積電確定在嘉義設廠，將帶動高鐵圈發展，嘉義太保地區近三年房價明顯上漲。
• 嘉義太保成屋近三年漲幅 3 成 2，預售屋漲幅 2 成 5。
• 嘉義高鐵特區房價已站上 3 字頭，近四年來漲幅近 100%，台積電效應明顯。
• 南科 LM 特區與楠梓地區在台積電擴廠後，房價皆有顯著上漲。
• 嘉義科學園區人口不多，但人口增加速度顯著上行。
• 嘉義科學園區鄰近交流道與高鐵，具備交通優勢，但水資源是敏感議題。
• 嘉義海水淡化廠為第三大，顯示政府對水資源的重視。
• 不應只靠台積電題材支撐房價，應觀察是否有資金炒作跡象，並提醒嘉義房價漲速過快。
• 台南沙崙高鐵特區房價約 30-32 萬，台中烏日預售屋約 35-45 萬，相較之下，嘉義房價漲速過快。
• 嘉義房價可能超漲，未來漲幅可能停滯，或有漲多回吐的可能，同時烏日與沙崙房價可能被低估，有補漲空間。
• 提醒無論是投資或自住，都應考慮到嘉義廠區預計 2026 年才完工，不宜在市場炒作氛圍中過早介入。
• 建議等下一波回檔或餘屋釋出時再進場佈局。
• 總結來說，只要貼著科學園區，房價表現都會不錯。
• 新竹寶山、南科、楠梓等地漲幅都相當亮眼。
• 真正漲幅最亮眼的都是竹科、中科、南科。

剛性買盤與年輕人購房

• 多數人仍想買房，只是希望以更便宜的價格買入。
• 高總價地區(雙北)的房產保值性大於增值性，資金正從高總價地區流向低總價地區。
• 雙北地區因總價偏高，可能面臨流動性問題。
• 年輕人購房剛性需求仍存在，但會考慮到下一代是否能負擔，總價是主要考量。
• 年輕人普遍偏好小坪數、房間數少的住宅，注重便利性，並傾向往蛋白區、蛋殼區移動。
• 新青安政策顯著提升年輕人購房意願，撥貸額創歷史新高。

科學園區發展

• 全台各地科學園區陸續帶動房市，如竹科、中科、南科等。
• 竹苗地區有聯發科、高通、台積電等擴廠計畫。
• 台中彰化雲嘉地區有友達、美光等擴廠計畫。
• 嘉義太保封測廠預計 2026 年完工量產。
• 台南高雄地區有台積電、聯電等擴廠計畫。
• 房價要跌除非科技園區倒台，或股市跌回 8,000 點，導致市場心理崩潰。

資本主義與市場觀點

• 股市和房市都有持續創高的空間，相信今年的景氣會比去年好。
• 資本主義的發展終將會滅亡，這個理論是馬克思提出的。
• 馬克思認為，資本家剝削工人剩餘價值，導致工人無法購買自身生產的商品，最終導致資本主義滅亡。
• 然而，人類科技的發展讓資本主義得以延續，資本家會適時釋出善意，例如新青安政策。
• 市場始終會有波動，金融資產長期反映人性，人們總是想要錢。
• 臺北股市終將再度創下歷史新高，因為過去三年並非外資買起，而是內資有實力。
• 內資有錢，房價創高是必然的事實。

其他

• 臺灣租屋市場不友善。
• 除了錢，人們還有很多煩惱，應該提升自己的本業收入，並適度投資。
• 要讓自己有閒暇時間、受到尊重，並提升工作能力。
• 強調觀察市場要從人性角度出發。