2024-02-20（二）台美景氣復甦，豪宅稅標準下修，2024 房價會跌嗎？
摘要整理
房市概況
- 美國房價走勢
- 標普房價於 2023 年 11 月份單月首次下滑 0.2%
- 東西岸跌幅最重，部分退休城市房價反而創新高
- 全美房價仍遠高於 2022 年水準，租售比較新數據顯示房價仍在上漲
- 台灣擴大豪宅認定政策
- 財政部下修豪宅認定門檻總價，臺北從 7,000 萬降至 6,000 萬
- 舊豪宅稅籍持有者受影響大，對一般上班族影響有限
- 對新政府上任是否有進一步政策表態還需觀察
美國房市
- 房貸利率看空因素
- 美國房貸利率今年見頂後雖下滑，但續升空間有限影響買氣有限
- 剛性需求一直存在，尤其低庫存加上人口正增加中
- 房市未形成泡沫，違約率極低，貸款規模遠小於企業與住宅貸款
- 房市供給面觀察
- 新屋開工量下滑，顯示建商不願多建新房
- 目前存屋量已經偏低，周轉率快速提高
- 中古屋與新屋價差持續縮小，顯示新屋價格在下修
台灣房市
- 數據觀察
- 去年預售屋住宅實價、件數均大幅增長，漲幅高於 2 成
- 新北、桃園等科技人才通勤地區漲幅超過全國
- 中古屋實價漲幅亦達 8%，抗通膨能力可觀
- 可否挺價有賴剛性需求
- 高科技業薪資水準高，房貸負擔率接近 5 成，成剛性自產需求
- 全球供應鏈循環復甦中，科技業獲利佳，持續刺激此需求
- 大量超額儲蓄必須投放，房地產成理想去處
剛性買盤
- 房價下修可能性不高
- 央行無暴力升息可能，以維持低利率為操作
- 除非兩岸風險升高，方有影響臺灣房市走勢
- 生產內循環結束、薪資下滑，自產需求才會消失
- 總結
- 房價高昂為剛性買盤所致，與實際居住需求背離
- 房價高不代表必然下跌，取決於剛性需求是否消失
- 例如新竹地區房價高漲顯示科技從業人員買氣強勁
觀點整理
美國房市
- 美國房價在 2023 年初經歷短暫下跌後持續上漲。
- 雖然 11 月份標普喜樂房價指數顯示房價小跌 0.2%，但整體而言，房價仍高於 2022 年的水準。
- 不同地區的房價表現差異大，西岸如西雅圖和舊金山跌幅較重，而邁阿密等退休城市則創下新高。
- 美國房屋銷售中位數在 2024 年 1 月份同比上漲 5.2%。
- 美國房貸利率在 2023 年 10 月達到高點後開始下滑。
- 房貸申請量在利率見頂後開始回升，但可能因降息預期延後而略有下降。
- 美國房市目前由剛性需求支撐，且庫存偏低，因此沒有嚴重的泡沫問題。
- 美國房貸違約率極低，可能因為大多數購房者採用固定利率。
- 美國單戶新屋開工量持續下滑，顯示建商不願新建更多房屋。
- 美國住宅市場目前穩健，真正的問題在於商用不動產市場。
- 商用不動產空置率居高不下，可能導致租金收益減少，進而影響價格。
- 美國地區銀行爆雷 的原因是持有過多的商用不動產貸款，而非債券問題。
台灣房市
- 台灣財政部近期擴大豪宅認定標準，下修豪宅總價門檻。
- 台北市從 7,000 萬 下修至 6,000 萬。
- 新北市從 6,000 萬 下修至 4,000 萬。
- 桃園、新竹、台南下修至 3,000 萬，其他地區則下修至 2,000 萬。
- 此舉主要針對 16 年以前購買豪宅的族群，對現在的購房者影響不大。
- 央行若跟進財政部調整豪宅標準，可能會對高總價房屋造成衝擊。
- 台灣預售屋市場在 2023 年表現不錯，但中古屋市場漲幅更為明顯。
- 2023 年 全國預售屋年增率達 27%，實價年增率達 30%。
- 2023 年 全台中古屋平均房價漲幅為 8%。
- 新竹、桃園等科技業人才流入地區，房價漲幅較高。
- 2024 年 1 月份，台灣房屋移轉棟數大幅增加，可能意味著未來有大量餘屋出現。
- 台灣住宅建造核發數量正在下滑，可能預示房市將走空。
- 建商的態度 很重要，他們可能為穩定價格而減少建造或延後開工。
- 土地交易金額大幅減少，顯示建商不願意囤地。
- 台灣房市 不會下跌，因為剛性需求仍然存在。
- 台灣的就業情況良好，科技業正在復甦，這些都有助於房市。
- 台灣人的超額儲蓄高達 3.7 兆，顯示有足夠的資金投入房市。
- 許多人買房是為了資產配置，而非單純的居住需求。
- 台灣央行不太可能暴力升息，因為這會減少國庫收入。
- 兩岸風險和生產內循環結束是可能影響台灣房市的外部因素。
- 台灣房價雖然高，但並非一定會下跌，因為許多人將房產視為資產配置。
- 中小坪數房型因總價較低，更受市場歡迎，因此漲幅明顯。
- 新竹地區的房價漲幅 尤其驚人，2021 年到 2023 年 新竹市平均漲幅達 62%，新竹縣漲幅為 36%。
其他觀點
- 房價所得比 顯示房價非常貴，但這不代表房價一定會跌。
- 如果不想買房，租房也是一個不錯的選擇，租金價格也在上漲。
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