2024-01-10（三）2024 台美房市軟著陸？降息預期撐股房？

摘要整理

美國房市現況與趨勢分析

• 美國房市價格持續上漲，曼哈頓房價 2023 年第四季中位數成交金額達 116 萬美元，年增 5.1%
• 存屋銷售量 2023 年 11 月月增 0.79%，但年減 7.28%，銷售量逐步好轉中
• 商辦空置率達 18.8%，創歷史新高，主因遠距工作模式改變辦公型態

台灣房市交易概況

• 2023 年 12 月六都交易量達 23,751 棟，為全年最佳單月表現
• 全年總交易量達 30 萬棟，雖比 2022 年少 1-2 萬棟，但在新政策支撐下仍維持一定水準
• 商辦空置率僅 4.3%，為全球新興市場最低，且商辦租金持續上漲，年增超過 3%

台灣房市價格分析

• 台北市住宅大樓平均成交總價達 3,071 萬元
• 新北市平均均價為 1,675 萬元
• 新清安房貸政策下，台北市月薪 21 萬可購房，新北市月薪 11 萬即可購屋

購屋趨勢變化

• 台北市購屋者偏好中古屋，平均購買屋齡達 35 年
• 新北市購屋屋齡中位數為 25 年
• 桃園市購屋屋齡中位數為 18 年，顯示購屋者逐漸接受老屋

市場展望

• 建商態度趨於保守，新推案量減少但售價維持強勢
• 預期 2024 年經濟成長率至少 3%，優於 2023 年表現
• 在新清安政策支撐下，房市可能達成軟著陸，但仍需觀察信用管制政策變化

觀點整理

美國房市與利率

• 美國聯準會的預防性降息 加上強勁的就業數據，讓市場越來越朝向軟著陸的方向發展。
• 適度的降息，反而讓市場覺得有預防性降息的空間存在，這種狀態反而有利於資產行情的伸展。
• 過去受到利率衝擊最大的房市，今年也可能會有軟著陸的空間。
• 雖然市場對降息的幅度預期差異很大，但降息已成為市場主基調，這也代表過去受到利率壓力的產品，可能開始反彈。
• 針對美國房市，雖然 2023 年房價上漲，但量能縮減，和台灣情況類似。
• 美國因採取 30 年期固定房貸利率，且 08 年後監管較嚴，違約風險相對較低。
• 美國住宅市場的成屋庫存偏低，庫存週轉天數約 2.5 個月，住宅市場算是蠻健康的。
• 針對商用不動產市場，美國商辦空置率創新高，但東岸如佛羅里達州的商辦空置率卻快速下滑，呈現兩極化現象。

台灣房市現況與展望

• 台灣在 2023 年的房市表現，雖不如 2022 年，但在新青安政策下，房價賣壓並未如預期嚴重。
• 12 月的房屋交易量 表現亮眼，可能是反映了 11 月的買氣，並預期 1 月份的交易量也會持續湧現。
• 台灣的房租指數創下歷史新高，顯示住宅市場和租屋市場同步增溫，因此不太可能會有立即泡沫破滅的風險。
• 總統大選結果和房屋交易量沒有直接關聯，房市交易量較受國內外事件影響。
• 房市監管政策通常在第一任期實施，第二任期可能減弱。
• 預售屋市場較冷清，但中古屋市場表現不錯，且年輕人接受老屋的意願提高。
• 雖然台北市房價高昂，但民眾仍可透過購買小坪數或往外圍地區擴散的方式來滿足居住需求。
• 中古市場精華區地段的價格很硬，殺價空間有限。
• 對於台灣商辦市場，台灣商辦空置率在全球新興市場中表現亮眼，租金價格也在上漲。
• 建商推案態度保守，土地交易量下滑，可能因為過去供給量過大，2024 年可能成為買賣雙方對峙的一年。
• 2024 年台灣房市有軟著陸的空間，股市的財富外溢效果將能支撐房市。
• 台灣今年經濟成長率預估 3% 起跳，房價要顯著下跌難度高，但推案量大時可能有議價空間。
• 台灣房市與總經的聯動性不高，較受央行及行政部門監理政策影響。

其他觀點

• 房仲的目的是為了成交，不一定想讓房價上漲。
• 買房的流動性較差，脫手較為不易。
• 囤房稅使建商傾向囤地而非推案。
• 房市的軟著陸正在發生中。