2024-02-06（二）2024 房子越買越小，房價卻跌不動？

觀點整理

• 房市現況： 2023 年台灣房市呈現軟著陸，房價並未明顯下跌。儘管如此，全國待售新成屋數量卻創下歷史新高，達到約 9 萬戶。
  • 房價與空屋量同時創下新高，是值得留意的現象。
• 房價指數觀察： 使用國泰預售屋房價指數和信義房價指數來觀察房價。
  • 由於不同地區房地產價格差異大，使用指數而非房屋總價能更精準衡量房價上漲速度。例如，台中市區房價可能穩定，但高鐵車站附近的新推案單價可能創新高，若直接統計總價會產生偏差。
  • 2023 年第四季，預售屋市場雖受總統大選影響，但成交量仍大幅增長，每坪成交價達 49 萬。
  • 預售屋價格創新高，但成交量並未顯著增加。
• 建商推案策略： 2023 年平均地權條例新法上路後，建商推案量縮減。
  • 全國推案量較前一年減少 14.8%，僅約 3,981 億。
  • 投資客從短期價差轉向長期收租。
  • 建商傾向控制總價，以吸引年輕買盤。
• 各地區房價差異：
  • 台北市預售屋總價高達 4,800 萬起跳，主力單價為 141 萬。
  • 新北市預售屋總價約 1,684 萬，主力單價為 59 萬。
  • 桃園市預售屋總價約 1,257 萬，主力單價為 43 萬。
  • 新竹縣市預售屋主力總價飆至 2,360 萬，主力單價為 61 萬。
  • 台中市預售屋主力總價為 1,769 萬，主力單價 48 萬。
  • 台南市預售屋主力總價約 982 萬，主力單價為 33 萬。
  • 高雄市預售屋主力總價為 1,458 萬，主力單價 40 萬。
  • 中南部地區中，台南市房價相對較易負擔。
• 中古屋市場： 中古屋市場受新青年安心成家方案（新青安）政策影響，買盤進入，價格漲幅更為顯著。
  • 2023 年第四季，台北市中古屋年增幅為 3.65%，新北市為 8.69%，桃園為 10.8%，新竹為 14.7%，台中為 7.9%，台南為 3.2%，高雄為 5.8%。
  • 整體台灣中古屋年增幅高達 8.01%。
  • 中古屋的租金價格也因此有轉嫁效果。
• 房價所得比與房貸負擔率：
  • 全國房價所得比從 8 倍上升到 9.8 倍。
  • 全國房貸負擔率高達 42.25%，遠高於市場認為健康的 30%。
  • 台北市房貸負擔率高達 67%，新北市為 55%。
  • 目前台灣房貸負擔率偏高，多數地區負擔能力偏低。
• 購房趨勢： 由於房價過高，購房趨勢將出現以下變化：
  • 高總價往低總價地區移動。
  • 大坪數往小坪數移動。
  • 新屋往老屋移動。
  • 年輕人傾向購買屋齡較長的房屋。
  • 許多人通過繼承獲得房屋。
  • 台北市平均購買屋齡中位數高達 35 年。
• 超額儲蓄與囤房： 台灣超額儲蓄持續攀升，2024 年達 3.7 兆，創歷史新高。
  • 許多資產階級在本輪半導體帶動的經濟成長中獲利，並持續囤房。
  • 部分人買房是為了資產配置，而非居住需求。
  • 部分人囤房是為了規避稅負或為下一代置產。
• 未來房市展望： 在多重因素影響下，房價難以下跌。
  • 新青安政策、剛性買盤、資產配置需求及景氣復甦等因素，可能使買盤更加熱絡。
  • 少子化問題雖存在，但短期內對房市影響不大，因為戶內人數減少，總戶數仍在增加。
• 房租與房價脫鉤： 台灣房價與房租指數脫鉤嚴重。
  • 過去 14 年房價漲幅達 142%，但房租 CPI 漲幅僅 12%。
  • 政府數據可能失真。
  • 許多人認為「租不如買」，但購房需準備頭期款。
• 購房動機： 大多數人買房並非單純為了居住，而是帶有投資成分。
  • 土地是稀有資源，房屋的價值在於持有者能帶來更多財富。
  • 在資本市場中，勞動力增長速度遠不及資本擴張速度，因此人們被迫參與房地產投資遊戲。
• 總結來說，2024 年台灣房市在多重因素影響下，房價仍將維持高檔，並出現高總價往低總價、大坪數往小坪數、新屋往老屋的趨勢。此外，他也指出房價與房租脫鉤的現象，以及購房動機的轉變。