2023-12-31（日）2024 台灣房價還會漲多少？打炒房還會延續？
觀點整理
- 2023 年台灣房市回顧
- 2023 年台灣房市經歷了一連串的挑戰，包括加息以及政府的打炒房政策。
- 政府祭出平均地權 2.0 和囤房稅 2.0 等政策。
- 市場原預期 2023 年房價會有一波顯著修正，但 8 月新青年安心成家房貸專案上路後，房貸量大增。
- 從 8 月到 11 月，八大公股行庫的新房貸總金額突破 1,000 億 大關，達到 1,351 億，有 1.8 萬 名年輕人買到房子。
- 營建業的營業氣候測驗點表現亮眼，上行幅度高達 3.42%。
- 台灣營建指數創下歷史新高，營建類股平均漲幅高達 3 成，同期台北股市漲幅僅 2.5%。
- 建設公司的營業週期較長，從蓋房到交屋可能需要 3 到 4 年。
- 建設公司預售屋銷售佳，雖收到款項，但屬於合約負債，需等到交屋後才能認列營收。
- 目前股價推高可能與 2021 年的預售屋完工交屋有關。
- 房貸市場與買氣
- 中央銀行 11 月公布的五大銀行新承做房貸接近 900 億元，總金額為 895 億，月增 107 億。
- 金融機構的放款和投資年增率在今年初見底，房貸總承做量則在年中見底。
- 自 8 月新青年安心成家房貸專案上路後，總金額不斷攀升。
- 雖然銀行放款餘額持續增加，但年增長趨緩，表示貸款速度變慢，但總金額仍在攀升。
- 11 月六都買賣移轉數月增 11.3%，其中台南和高雄均成長 18%。
- 六都建物買賣移轉數年增幅高達 2 成 6，台南市大幅增加 98.6%。
- 預售屋市場受平均地權 2.0 影響，買賣契約限制轉約，投資客縮手，預售屋量能縮小。
- 預售屋價格雖在高位盤旋，但並未快速衝高。
- 2023 年六都新建案的個案數衰退 8%，戶數衰退 15%。
- 全台新案平均開價漲幅仍高達 10%，平均成交價漲幅為 11.9%。
- 中古屋市場
- 中古屋市場表現相對亮眼，多數縣市房價創下歷史新高。
- 年輕人可能因新青年安心成家房貸專案，將購屋目標轉向中古屋。
- 六都中古屋平均總價和平均單價多數呈現上行趨勢。
- 但若與去年同期相比，多數地區中古屋平均總價下跌，可能是因為小宅流行和外圍地區開發，拉低平均價格。
- 信義房價指數顯示中古屋價格持續上漲。
- 預計 2023 年底新青年安心成家房貸撥貸戶數將超過 2 萬 戶，總金額約 1,800 億。
- 新青年安心成家房貸專案壓低利率成本，7 年最低貸款利率僅 1.775%，對年輕人來說等於沒升息。
- 新青年安心成家房貸專案導致市場剛性買盤大增。
- 二手市場的待售房屋數量快速下滑，從 12 萬 戶降至 9 萬 戶。
- 過去十年房貸金額快速成長，個人房貸總金額從 6.5 兆 增加到接近 10 兆。
- 新青年安心成家房貸專案的影響
- 新青年安心成家房貸專案抵銷了平均地權 2.0 和囤房稅 2.0 的影響，甚至可能導致房價續漲。
- 加息主要抑制投資客，但新青年安心成家房貸專案壓低了年輕人的利率成本。
- 台灣的財富狀況
- 台灣在全球最富有的國家中排名第 14 名。
- 台灣人均淨資產和總資產在全球排名第五和第六，在亞洲僅次於新加坡。
- 台灣人的平均財富為 27.4 萬 美元，中位數為 10.8 萬 美元，高於日本和韓國。
- 台灣科技業因半導體帶貨潮賺取龐大超額儲蓄，形成置產需求。
- 台商因地緣政治因素，大量將中國收益匯回台灣。
- 台北市商辦空置率為已開發經濟體中最低之一，僅 6.4%。
- 有錢人買房是為了資產配置、規避稅負和為下一代屯房。
- 未來房市展望
- 年輕人的剛性買盤和台商資金回流將支撐房市持續上漲。
- 由於房價高漲，人口可能持續往價格較低的桃園、台中、台南等地區移動。
- 囤房稅 2.0 的影響有限，可能轉嫁到租金上。
- 全台空屋率已下滑，囤房稅 2.0 效果有限，主要目的是希望屋主出租。
- 房租指數年增率在 8 月新青年安心成家房貸上路後，又回到 2% 以上。
- 建商對於未來房市看法保守，建案的建造量減少。
- 建築貸款餘額也呈現衰退，顯示建造量正在萎縮。
- 央行升息對房市抑制效果有限，房貸預放比持續走低。
- 預計 2024 年到 2026 年房價可能以盤代跌，甚至可能因剛性買盤和台商資金回流而進一步攀升。
- 少子化導致戶內人數減少，但戶數卻增加，可能使買盤持續發酵，長期而言，房價不見得會因少子化而下跌。
- 未來小宅化趨勢明顯，大坪數房屋可能面臨流動性風險。
- 房屋建固值越來越高，但建物面積越來越小。
- 透天厝的平均成交總價在多數地區呈現下跌趨勢，顯示大坪數房屋未來幾年有問題。
- 台灣有大量老屋，存在換屋需求，也是房市支撐力量。
- 除非政府監管力道加強，否則現有管制體系下，房價可能進一步拉高。
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