2023-11-18（六）台灣央行再不升息，2024 房價大噴發？

觀點整理

• 台灣央行升息與否的兩難：

  • 雖然全球多數已開發經濟體已停止升息，但台灣的實質薪資仍為負值，且房價持續上漲，因此央行可能不僅不該停止升息，反而有緊急升息的壓力。
  • 台灣的通膨僵固性較高，要達到 2% 的目標可能需要更長時間。
  • 各國央行通常在利率或薪資漲幅超越通膨時才會考慮停止升息。
  • 目前台灣的薪資漲幅（今年一、二季度為 1.5%）遠低於核心通膨（2.44%），顯示購買力正在減弱。
  • 相較之下，美國、歐元區和英國的實質薪資都已轉正。

• 台灣通膨與房價問題：

  • 台灣的低通膨並不代表高購買力，因為許多高通膨國家的工資漲幅也較高，長期而言購買力反而會增加。
  • 台灣的房價不僅跑贏薪資，也跑贏物價。
  • 國泰房價指數（預售屋）和信義房價指數（中古屋）都持續創下新高。
  • 內政部公佈的數據顯示，台灣的房價所得比已達 9.82 倍，台北市更高達 15.5 倍，遠高於已開發國家的標準。
  • 央行過去的信用管制並未有效抑制房價上漲，而央行總裁認為利率僅是影響房價的因素之一，並非單靠利率工具就能解決。
  • 美國因為多數房貸為固定利率，升息對既有房貸戶影響較小，但台灣多為浮動利率，升息將影響所有房貸戶。

• 囤房稅 2.0 的影響：

  • 囤房稅 2.0 可能會導致租金上漲，因為稅率增加的成本可能會轉嫁給租客。
  • 台灣的房屋稅基較低，即使稅率上調，對囤房族的影響也不大，難以達到打炒房的效果。
  • 台灣的房價指數在過去十年翻了近 2.5 倍，但房租漲幅僅 12%，兩者之間存在顯著落差。

• 央行的角色與困境：

  • 台灣央行長期以來提供國庫穩定的收入來源，被稱為國庫的金雞母。
  • 央行透過持有外匯存底賺取利差，並將部分盈餘繳交國庫。
  • 為了維持利差，央行可能傾向將利率維持在相對低的水位，但這也導致了高通膨和高房價。
  • 央行若持續維持低利率，勞動力的價值將相對於資本越來越廉價。

• 對未來經濟的看法：

  • 即使央行升息，也不一定能使房價下跌，但能讓民眾的購買力提升。
  • 台灣的景氣可能在今年第四季開始復甦，但若薪資漲幅仍追不上房價，情況依舊嚴峻。
  • 少子化雖然會影響人口，但因家庭組成改變，戶數仍持續成長，小坪數房屋的剛性需求依然存在。
  • 從通膨、房價和囤房稅 2.0 可能導致的租金通膨來看，台灣央行有立即升息的壓力，但央行可能也有其考量。