2023-09-09（六）2023 中國房地產市場，會是黑天鵝 or 灰犀牛？認房不認貸、限價令取消有利房市？

觀點整理

• 中國房市政策鬆綁：近期中國房市政策陸續鬆綁，包含北上廣深等一線城市實施「認房不認貸」政策，祭出更寬鬆的買房優惠，試圖拉抬市場買氣。
• 認房不認貸：
  • 過去若購房者或其家人有房貸記錄，即使房產已賣出，仍會被視為非首購族，導致換房或投資時有較多房貸限制。
  • 新政策下，只要當下名下無房產，即使過去有房貸記錄，仍可被視為首購族，簡化貸款審議過程，鼓勵更多人買房。
  • 此政策可能產生副作用，如短期內信用較差者可能買到房，或貧富差距惡化。
• 保、鬆、降三大政策：
  • 「保」：確保整體資金鏈不斷，不允許房地產企業直接倒債，確保建案完工。
  • 「鬆」：放鬆制約房地產健康發展的干預政策。
  • 「降」：包括降低首付、稅費，甚至房價。
• 中國房價：
  • 過去三年，中國房市雖低迷，但北上廣深等一線城市房價並未顯著下跌。
  • 2022 年下半年，中國房價平均跌幅約 2%，跌幅不算特別嚴重。
  • 過去中國政府採取「限跌令」政策，阻止房價下跌，導致房市銷量奇差。
  • 目前官方已接受房價下跌，目標是先拉抬成交量，預計未來一到兩個季度，中國房價將顯著下跌。
• 內需與房貸：
  • 民間固定資產投資金額下降加速。
  • 中國居民中長期貸款新增額度於今年中旬進入負值，顯示民眾不願買房，且有提前還貸的傾向。
  • 中國央行調查顯示，儲戶儲蓄意願佔比從 2020 年的 44% 飆升至 58%，顯示市場通縮意願升高。
• 中國房地產系統性風險：
  • 中國房地產系統性風險主要來自兩個方面：一是民間是否發生大規模違約，二是建商倒閉是否會引發金融風暴。
  • 中國預售屋機制特殊，購房者在簽約三個月內即開始繳納房貸，即使房屋變成爛尾樓，仍須繼續向銀行繳款，否則會被列為失信人，影響個人信用。
  • 由於此機制，中國銀行業的不良貸款違約率僅 1.6%，並未觸及金融體系違約風暴。
  • 目前中國最大的風險在於建商債務龐大，如何支付未來利息，若無法支付，可能引發銀行壞帳和金融風險。
  • 中國建商多以暫期方案度過難關，如將債務延期，或進行債務協商。地方政府和企業也常用此方式延期債務，避免列為壞帳或宣布破產。
  • 中國政府部門的槓桿比率持續上升，2023 年相較於 2017 年幾乎翻倍，說明政府一直在暴力赤字中。
• 中國債務問題：
  • 中國房地產企業債務龐大，前十大房企的負債金額非常驚人，甚至比台積電的負債高出三、四倍。
  • 中國預售屋制度讓建商擁有更多槓桿，一買預售屋流程等同於交屋，建商可一次性拿走全部房款，導致槓桿率和負債規模都非常高。
  • 中國私人非金融部門的信貸佔總 GDP 比值已達 220%，遠高於已開發市場的 150%。
  • 為刺激經濟成長，中國政府從房地產市場著手，導致民間槓桿率居高不下。
  • 目前中國市場是政府槓桿率上升來彌補民間槓桿率下滑，但這也導致人民幣貶值。
• 中國經濟前景：
  • 中國房地產問題更像一隻「灰犀牛」而非「黑天鵝」，因為房地產危機並非罕見、衝擊並非最強、且是事後可知的。
  • 解決問題的關鍵是讓爛尾樓完工、業主拿到房子、銀行發放房貸，並處理債務問題，透過出口外匯來償還債務，重塑國內市場信心。
  • 中國的信貸擴張指數領先美國製造業指數約一到兩年，若中國信貸擴張指數持續下滑，不利全球製造業復甦。
  • 預計未來幾季，中國房價將顯著下跌，但量能會有所起色，房市將進入中長期主體格局，雖不會快速進入牛市，但有利於解除全球系統性風險。
  • 中國製造業和內需服務業復甦緩慢，但最壞的情況可能已經過去，未來仍需面臨艱困的還債過程。