2023-09-02（六）2023 房市泡沫破滅，只剩台灣房價不跌？

觀點整理

• 美國房市

  • 美國房價表現看起來尚可， 標普席勒房價指數在 6 月份幾乎已觸底反彈。
  • 20 座大城市季節調整後的房價指數較上月上漲 0.9%，且已連續 4 個月上漲。
  • 目前美國房市呈現地區差異明顯的特徵，並非全面復甦。
  • 鐵鏽地區的城市，如芝加哥和克里夫蘭，房價漲勢領先，中西部地區也取代南方成為房價表現最強勁的地區。
  • 紐約 CBD 地區表現也不錯，而過去漲勢兇猛的佛羅里達州城市（如邁阿密和坦帕）則出現顯著回跌。
  • 過去兩年，大量人口從城市移居到南部退休城市，導致這些地區房價大漲。
  • 科技業景氣下行和裁員潮也影響了房市。
  • 房貸利率高達 7% 以上，導致成交量明顯縮減。
  • 高利率抑制了房地產市場的供給和需求，許多買家被擠出市場，賣家也不願出售。
  • 美國房地產市場佔 GDP 比重約 15% 至 18%。
  • 美國房貸申請量已回到 1994 年的低點，甚至比 2008 年金融海嘯時期還差。
  • 高利率對房市買氣的衝擊比金融海嘯更嚴重。
  • 目前美國房市沒有顯著的系統性風險，因為沒有供給過剩。
  • 成屋庫存月數遠低於 2008 年水平，目前僅 2.5 個月。
  • 家戶債務佔個人可支配所得的比重仍低於 2007 年以前的水平。
  • 房貸違約率也相對較低，且在各部門違約率中下降速度較快。
  • 美國大部分房貸是固定利率，所以高利率對違約影響不大。
  • 目前美國房市可能屬於軟著陸，房價在低檔嘗試築底的階段。
  • 美國房市的主要風險集中在商用不動產。
  • 由於科技業裁員和在家工作趨勢，導致大量商業 CBD 地區出現辦公空間空置。
  • 例如，舊金山的商辦空置率已從 19 年的約 7% 升至接近 30%。
  • 商辦收益是固定收益產品，但空置導致中小型銀行壓力大，因為 80% 至 90% 的商辦不動產債權由中小型銀行持有。
  • 美國各地 CBD 地區的商辦空置率普遍上升。

• 中國房市

  • 中國房市的引爆點來自於建商的債務爆發，而非民眾消費退卻。
  • 中國家庭是房地產開發商的龐大貸款人，房市要崩盤需中產階級全面違約。
  • 中國政府在碧桂園爆發違約風暴後，態度轉為寬鬆並實施降息。
  • 中國政府不允許房地產商在中國內地宣布破產，並推出「三支箭」確保融資需求。
  • 中國預售屋制度與其他國家不同，購房者在簽約後三個月內就要開始繳房貸。
  • 若建商倒閉或成爛尾樓，購房者仍需繳納房貸，債務已轉移至銀行，因此受損的是購房者而非銀行。
  • 斷供可能導致被列入失信名單，影響工作、交通和子女教育。
  • 中國政府的維穩方向是確保爛尾樓完工，而非刺激市場資金流入。
  • 只要中國政府確保爛尾樓完工，且不讓房企破產，中國房市仍有機會達到相對穩定的模式。
  • 中國房市不至於造成全球系統性風險。

• 韓國房市

  • 韓國房市出現跳樓式暴跌，公寓一年跌幅近 4 成，平均全市跌幅約 2 成。
  • 其他地區如釜山、大邱、仁川、光州、大田等，跌幅均達雙位數。
  • 韓國房市重跌主要原因為全租屋制度和央行高強度升息。
  • 全租屋制度是房客給房東一筆大額保證金（約 6 成房價），即可免費居住兩年，到期後房東需歸還。
  • 租客透過銀行借貸來支付保證金，房東則利用這些資金進行更多房產投資。
  • 韓國央行高強度加息導致貸款利率上升，房市泡沫破滅。
  • 雖然韓國央行升息幅度不如聯準會，但也升息了 200 至 300 個基點。
  • 雖然韓國房市大跌，但尚未達到崩盤程度，因為前年首爾房價漲幅高達 5 成。

• 越南房市

  • 越南房市因 2022 年的反貪腐風潮，加大整頓房地產市場力度而受影響。
  • 多位房地產巨頭董事長被捕，導致市場風聲鶴唳。
  • 2022 年房地產企業發行的債券總額大幅下降約 6 成。
  • 房地產銷售顯著惡化，成屋庫存去化時間從 2 個月增至 6 至 8 個月。
  • 越南房地產企業的短期負債攀升至東南亞最高水平。
  • 越南房市崩潰的原因包括金融衍生性商品和貪腐造成的房市泡沫。

• 台灣房市

  • 台灣房市在本輪景氣下行格局中相對堅挺。
  • 台灣房市的槓桿不像越南那麼高。
  • 台灣央行升息幅度低於韓國央行，違約率短期內沒有顯著提升。
  • 房屋貸款負擔率雖上升至 40%，但因利率仍維持低檔，違約率仍低。
  • 台灣房市目前進入急凍格局，房屋交易量年減 2 至 3 成。
  • 即使未來持續升息，對房市影響不大。
  • 過去經驗顯示，台灣房市主要受政府信用管制影響，而非利率。
  • 要讓台灣房價下跌，只有增加供給（大量社會住宅）或減少需求（央行抽資金、行政部門查炒房等）兩種方式。
  • 台灣房市沒有全球房市走疲的條件，因為利率升得不夠高，且房價漲勢相對趨緩。
  • 真實房市轉捩點將觀察預售屋推案量與新成屋推案量何時出現死亡交叉，可能在 2024 年至 2025 年。
  • 台灣房市的特殊現象是，許多人買房並非自住，而是囤房。
  • 囤房的原因包括央行利率偏低、抗通膨需求，以及不完全以投資為考量。

• 總結

  • 全球房市中，商用不動產的系統性風險較高，而非中國。
  • 中國房市頂多是灰犀牛風險，韓國和越南是漲高後的回調。
  • 市場總是會找一些系統性風險的利空來解釋當下行情。
  • 投資應逢週期，而非依靠判斷。
  • 便宜時買多一點，貴時買少一點。