2023-04-02（日）銀行連環爆後，房市系統性風險將爆發？

觀點整理

• 雖然 2023 年全球銀行業爆發了一系列的破產恐慌危機，但目前 房地產市場可能是下一波系統性危機的起始點。

• 美國房地產市場在去年下半年已經縮水了 4.9%，約等於 2.3 兆美元，這是 2008 年以來最大的房地產價值下跌。舊金山、紐約等地的房價都出現顯著回落。

• 美國 30 年期房貸利率仍保持在 6% 到 7% 左右，約為 2022 年初的兩倍。高利率導致購屋需求消失。美國房貸申請量下滑幅度接近 6 成，比 2008 年金融海嘯和 2020 年新冠疫情還低。

• 2013 年以來，美國有 4 成到 5 成人口有能力購屋，但在 2021 年大通膨之後，僅有 2 成人口有能力購屋。 房價所得比快速攀升，購屋意願大幅滑落。

• 2022 年末，有高達 6 成 8 的購屋者取消了原本簽訂的購屋合約，顯示美國購屋市場陷入完全急縮的狀態。

• 美國 50 大 CBD 地區的辦公室空置率高達 1 成 8。曼哈頓的空置率高達 1 成 6，創 20 年來新高。其他地區如舊金山、西雅圖等地的空置率也都創下新高。

• 目前美國房市並不樂觀，但 數據尚不足以佐證系統性風險即將發生。購屋意願滑落主要是因為利率過高，剛性需求被延後。許多購屋者在等待聯準會降息。

• 目前美國租金價格在今年 2 月再度回到上行區間，這表示美國房市並非全面崩跌，而是購屋市場轉往租屋市場。

• 美國房地產總價值在去年下半年縮水 4.9%，約 2.3 兆美元，為 2008 年以來最大跌幅。美國房屋銷售價格中位數也低於去年 5 月份的高峰。

• 若以實質房價來看，美國在 2022 年表面上漲了 6%，但去除通膨後，實際上是負 1%。跌幅最大的是舊金山和紐約。

• 多個國家房價已下滑，如美國、英國、澳洲、瑞典和紐西蘭。加拿大多倫多房價年減 9%，銷售降至 10 多年來最低水位。加拿大因為政府祭出海外人士買房禁令，導致多倫多房價崩跌。

• 系統性風險往往伴隨著某項資產供給過剩。美國成屋庫存量在 2022 年持續滑落，表示目前房市不屬於供給過剩。

• 美國家戶債務佔個人可支配所得的比例是 2008 年以來的新低。美國政府針對放款對象的監理更加嚴格，因此不太可能從房市爆發系統性風險。

• 即使發生系統性風險，也不一定會回到上次系統性風險的低點水位。系統性風險發生時，反而是中長期能健康投入的好時機。

• 以 1977 年紐約大停電為例，10 個月後出生率大增，說明壞事背後可能隱藏著歡樂的事。

• 聯準會在系統性風險爆發後一定會出手。但政府的行為更像是共犯，只是去搶奪那些沒有著火的房子。

• 系統性風險沒有發生，發生了也不見得是壞事，反而是長期佈建的對象。目前從房市引爆系統性風險的機率相對較低。