2024-09-23（一）第 215 集、第七波信用管制，反成股市新動能？

觀點整理

• 2024 年房地產市場蓬勃發展，但央行理監事會議針對房地產採取了新一波的抑制政策，即第七波信用管制。
• 第七波信用管制包含四大措施：
  • 自然人名下第一戶購屋貸款，不得有寬限期（不包含新青安）。
  • 自然人第二戶購屋貸款，最高成數由六成降至五成，並擴大實施地區到全國。
  • 公司法人購置住宅貸款減少。
  • 餘屋貸款從四成降回三成。
• 本輪房地產市場狀態，將導致買盤只剩下首購及剛需。
• 央行此舉主要目的，並非抑制房價上漲，而是針對不動產放款集中度過高所引發的擔憂。央行希望不動產貸款佔總放款的比例下滑。
• 新青安政策持續延續，大部分資金給了首購族。
• 房地產市場本身存在自我糾正機制，借貸成本將會越來越高。
• 中國市場已出現疲憊，原因是銀行內控機制導致放貸減少。
• 台灣中古屋市場成交量已經開始下滑。
  • 8 月份台灣房屋月減 2 成，年減 1 成 5。
  • 中信房屋月減 1 成 6，年減 2.5%。
  • 永慶房屋月減 23%，年減 8%。
  • 住商房屋月減 28%，年減 1 成 7。
• 預售市場也開始降溫，6 月份預售屋來客組數最高為 8.59 分，現已降至 7.1 分，成交組數也從 9.4 分降至 8.45 分。
• 新青安貸款佔五大銀行新承做放款比例，已從 1 成至 1 成 5 左右，上升至接近 6 成，預估未來將大幅上升。
• 中古市場量能急縮，全台二手市場代售存量從 10.5 萬戶降至 7.5 萬戶。
• 房價鬆動可能在第四季產生。
  • 價格破壞者可能來自三類人：
    • 2023 年平均地權以前購買預售屋的投資客或自住客，可能因貸款成數降低而拋售。
    • 中古市場中，2021 年上車的投資客，可能因房價回調而選擇出售。
    • 小建商可能因土建融限制而降價求售
• 房價回跌可能僅是漲高後的均值回歸，因為今年房價漲幅已高。
• 央行希望看到的是不動產放款集中度下滑，不一定要讓房價顯著鬆動。
• 台灣出口值仍然持續上行，這有助於銀行不動產放款的軟著陸。
• 房地產市場的泡沫，會隨著時間流逝而減少。
• 2024 年底，首購族可考慮進場，因房價可能趨緩甚至適度下修。
• 信用管制並非想像中可怕，過去經驗顯示，每次信用管制後房價都比前一波來得高。
• 預期未來半年內可能會有第八波信用管制。
  • 新青安政策持續刺激買盤。
  • 房地產市場買盤從金融機構轉向科技實業。
• 首購族應在 2024 年底，嘗試與代銷、小建商或中古市場議價。
• 投資買盤由於貸款成數降低，應考慮轉向股票市場或銀行股。
• 銀行股在 2025 年至 2027 年，將有實質業績成長。
• 台灣銀行逾放比相較於海外市場較低。
• 總結：2024 年第四季房市可能出現鬆動，首購族可伺機進場，投資客則可考慮轉向其他投資標的。
• 應思考 2024 年底的房市，在 5 年後將會被視為絕佳進場點還是出脫點。