2024-08-26（一）第 212 集、全台鬧錢荒，限貸令能打房價？

觀點整理

銀行法 72-2 條款

目前銀行在不動產放款方面受到銀行法 72-2 條款的限制，即不動產放款餘額不能超過總存款和金融債券的 30%。許多銀行的放款水位已接近 28% 的警戒線，因此開始緊縮房貸。這並非央行直接下達限貸令，而是銀行內部的風控機制所致。

市場現象

• 公股行庫出現排隊撥款的情況，甚至即將沒有額度。
• 民營銀行對於第二戶或第三戶的房貸，多數暫停收件或只做 VIP 客戶，並且調升利率。
• 中古屋市場申貸困難，但預售屋買盤依然強勁。
• 今年上半年預售屋交易件數暴增六成，總銷金額成長八成。
• 市場資金並未消失，可能回流股市或轉向預售市場。

72-2 條款的影響

• 每年第三季，因除權息發放，企業提領存款導致銀行總存款分母縮小，使不動產放款佔比快速攀高。
• 長期而言，台灣 M2 仍在放大，外匯收益和出口值穩定增長，總存款將持續增加。
• 若其他借貸部門（如信貸、抵押貸款、公司貸款）提高，可適度抑制不動產放款。
• 目前主要借貸集中在房地產部門。
• 中古市場交易量明顯下滑，但預售市場買盤依舊強勁。

房市趨勢

• 中古市場可能趨於沉寂，但口袋深的投資人可多看房。
• 屋主因了解情勢不好，可能惜售，但願意賣的會以較合理價格面對。
• 四大房仲 7 月份交易量明顯月減，8 月份可能大幅衰退，甚至進入年減。
• 預售市場建商相較於中古屋賣方，更能撐過市場修正期。

政府政策與資金走向

• 新青年安心成家方案（新青安）不會停止，政府持續補貼首購族。
• 央行緊縮升息，但財政部透過新青安等政策進行財政挹注，兩者政策不同調。
• 新青安佔總房貸放款比例已高達五成六左右，是房貸市場快速膨脹的主因。
• 未來可能出現人人使用新青安或找人頭的情況，導致房貸市場擴張。
• 若第二戶、第三戶貸款受限，可能轉為現金購房後再抵押貸款，不列入 72-2 條款規範。
• 預售市場將有更多資金挹注，因為投資人只能往預售市場前進。
• 各都會區預售屋平均總價年增幅明顯，其中以台中市漲幅最高。
• 市場資金主要集中在竹科、中科和南科。

房價修正時機

• 目前房市是「錢在買房」而非「人在買房」，因此不能單純以人口因素判斷。
• 房價走勢取決於景氣何時趨緩，以及外匯收益是否下滑。
• 科技廠回流是房地產價格的重要保護因素。
• 科技業已成為土地交易的主要對象。
• 房市要趨緩需看到科技廠停止囤地、台商停止回流、資金對台投資減弱。
• 民間財富收縮也是重要因素，超額儲蓄是房市井噴式發展的原因之一。
• 超額儲蓄金額不斷創新高，代表市場資金充沛。
• 大多數人不願持有現金，轉往高股息 ETF 或房地產投資。
• 本輪景氣庫存循環約 3 至 4 年一波，預計下一輪將在 25 年底至 26 年上半年出現，屆時外匯收益可能到盡頭。
• 屆時房價可能不會下跌，但會回到合理價位，或停止上漲。
• 壽險保單解約金額不斷衝高，解約資金也成為重要的買盤來源。

短期影響

• 銀行限貸不足以影響房價大幅下彎。
• 中古市場下半年會比上半年好。
• 房貸違約率極低，銀行放貸仍相對緊俏。
• 短期內房市和股市仍須依循庫存循環觀察。

總結

• 本輪資金寬鬆行情雖受央行貨幣政策收縮影響，但資金面仍充沛，短期內房市不易大幅下彎。
• 需持續觀察庫存循環、外匯收益、科技廠投資等因素，以判斷房市未來走勢。