2024-06-03（一）第 203 集、2024 全球房市兩樣情，美中台買氣不一？

觀點整理

美國房地產市場

• 美國 Shiller 房價指數已連續六個月創下歷史新高，平均房價為 37.4 萬美元。
• 儘管房價持續上漲，但 30 年期固定房貸利率接近 7%，且房貸申請量已跌至 1995 年以來的新低，顯示買氣不足。
• 目前房價上漲屬於 「畸形上漲」，主要是因為市場上惜售心態濃厚，導致供給量減少速度快於需求減少速度。
• 過去幾年房貸利率低 (2-3%)，讓許多人相信未來降息後房價肯定會上漲，因此不願出售房屋。
• 成屋庫存天數僅 2.5 至 3 個月，遠低於 2008 年的 12.5 個月，顯示市場上房屋供給量偏低。
• 雖然美國房價創高，但缺乏量能推動，未來可能會有均值修正的空間。
• 美國房地產市場目前對於系統性衝擊的幅度並不大，但屬於畸形上漲。

中國房地產市場

• 中國多個省份陸續放寬二套房的首付比例，降至 15% 或 25%。
• 首套房和二套房的房貸利率也陸續下降。
• 中國房地產市場目前表現疲憊，寬鬆政策並未停止。
• 住宅待售面積庫存快速累積，同比增速約為 24%。
• 中國人住房貸款總體餘額在 2023 年已進入負值，顯示不只申請房貸的人減少，提前還貸的人也增加。
• 二三線城市房價早在 2023 年就已下跌，一線城市也於去年底開始下跌，跌幅約為 5% 至 10%。
• 二手住宅房價指數同比上漲的城市數為 0，顯示所有城市房價均停止上行。
• 香港房價指數從高點跌幅接近兩成，已跌至 2016 年左右的水準。
• 中國房價下跌主要歸因於整體經濟形勢不佳，而非單純的房價過高回檔。
• 北京、香港、上海等地的商辦空置率偏高，但新加坡、東京、台北則偏低，顯示中國經濟與房地產市場高度連動。
• 中國房價下跌屬於無量下跌。
• 中國房市最終取決於全球景氣復甦及中國外匯收益。

台灣房地產市場

• 今年第一季度，台灣七都預售屋交易件數相較去年翻倍，其中台北市暴增 121%，高雄市暴增 199%
• 預售屋交易件數大增，顯示市場真實投機或投資買氣旺盛。
• 預售屋平均總價也上漲，整體平均總價漲幅約為 11.9%，其中台北市預售屋均價為 4271 萬，年增幅 11.8%，新北市預售屋均價為 2078 萬，年增幅 19.3%。
• 台灣整體預售屋市場買氣相對火熱，520 檔期推案量總銷金額達 2134 億，年增率為 17.2%。
• 台灣房地產市場資金充沛，部分原因來自於理財觀念轉變、台商回流及資金湧入 ETF 和房地產市場。
• 高總價仍是台灣房地產市場的一大問題，房價不太可能像股價一樣持續翻倍成長，因為人們可負擔的總價有上限。
• 台北市最熱門的交易總價帶在 1000 萬至 2000 萬之間，顯示年輕人多選擇總價較低的房屋。
• 若現在追高總價 3000 萬、4000 萬的房屋，未來可能面臨流動性風險。
• 台灣房地產市場相較美國和中國，目前來看相對最為健康，但未來高總價地區的房屋是否有人接手仍不確定

總結

• 2024 年全球房地產市場呈現兩樣情，美國在高利率下量縮但房價畸形上漲，中國寬鬆政策下房地產市場仍無起色，而台灣市場買氣相對健康。
• 持有太多現金在這年頭是有風險的。