2024-03-18（一）第 192 集、2024 房市買氣回歸，再創新高價？

觀點整理

• 整體基調： 2024 年台灣房市在台北股市創下新高後，市場出現避險操作，部分資金轉入債券或房地產市場。前兩個月六都建物買賣移轉棟數年增幅顯著，合計成長四成，顯示量能回歸。這可能與新青安政策的正面作用和股市衝高後的避險需求有關。
• 量能與價格： 2023 年房市呈現價漲量縮的現象，預售屋單價持續創高，但整體量能收縮。2024 年量能回歸，代表現在的價格具有真實參考意義。
• 購房偏好轉變：
  • 過去購房偏好交通便利、周邊設施完善的地點，但這些地點的房價已顯著推高。
  • 現在的買盤更注重「剛性需求」，也就是真正有能力購買的年輕人。
  • 資金大幅流入科學園區，如竹科、中科、南科等地，這些地區的房價漲幅顯著高於其他地區。
  • 高總價往低總價流動：高總價房產面臨流動性問題，因為缺乏足夠的剛性買盤。小資家庭能負擔的房價約在 1200 萬至 1500 萬之間，使得台北、新北、新竹等高總價地區的成交量可能萎縮。
  • 大坪數往小坪數流動：建商為迎合市場需求，推出更多小坪數房型。過去十年，六都和全國平均建物買賣移轉棟數的面積都在縮小。
  • 屋齡不再是重點：年輕人開始接受較老的房屋，以降低總價，台北市的房屋交易中位數屋齡已達 35 年。
• 房價是否過高： 台灣房價確實偏高，房貸負擔率在多數縣市已超過內政部建議的 30% 健康標準。但房價是否會下跌，取決於置產者的需求何時消失，也就是這些人不再有超額儲蓄時。
• 置產族群： 台灣存在一群高資產客群，他們的財富以每年 18% 的速度增長，這些人有強烈的置產需求，是支撐房市的重要力量。即使在經濟下行期間，民間消費依然強勁，這部分資金也可能流入房地產市場。
• 2024 年房市指標：
  • 高總價往低總價流動。
  • 大坪數往小坪數流動。
  • 低屋齡往高屋齡方向走。
• 少子化影響： 少子化不是立即影響房市剛性需求的因素，真正影響的是戶數減少。目前台灣總體戶數仍在創新高，但戶內人數減少，導致購房戶數增加。預計 2035 年後，剛性買盤才可能見頂。
• 結論： 2024 年房市買氣回歸，小坪數單價可能再創新高，中大坪數則面臨流動性風險。房市崩跌的唯一方式是讓台積電垮台，影響科技新貴的收入。