2023-07-10（一）第 161 集、聯準會再升息，銀行業商辦租金銳減頂的住？

觀點整理

• 美國房市的整體狀況：
  • 儘管聯準會高強度升息 500 個基點後，市場對房市的質疑聲浪不斷。
  • 從 NASP 住房市場指數來看，美國房價在去年年底已觸底，而實質房價則在今年第一季才開始觸底。
  • 標準普爾 CS 房價指數顯示，20 個大中城市的房價已開始有築底上彎的跡象。
  • 美國房價上漲並非單純炒作，而是與房租價格的僵固性有關。
  • 過去 100 年的週期經驗顯示，美國名目房價在去年增長了 6%，但由於平均通膨為 7%，實質房價仍為負 1%。
  • 2012 年以來，美國房價走勢相對平穩，2007 年至 2011 年間實質房價則經歷了疲軟期。
  • 由於供給收縮，房市呈現長期反彈，目前美國的房市呈現軟著陸的態勢。
  • 雖然部分地區如紐約、舊金山、加州奧克蘭等地的房價普遍下跌，但佛羅里達州邁阿密等部分城市的房價年增率卻高達 2 成。
  • 2020 年後，美國爆發史上最大規模的退休潮，大量人口從北部移居到南部，導致南方部分城市高度繁榮。
• 租金走勢：
  • 租金年增率已快速下降，今年租金相較去年有顯著的負增長跡象。
  • 但若從環比來看，房價相較今年一、二月份有回暖跡象。
  • 房租價格也開始軟著陸，回到復甦週期。
  • 房租的僵固性反映勞動力市場表現良好。
• 商用不動產：
  • 房市的重點在於商用不動產，而非住宅。
  • 矽谷、舊金山的商辦空置率已飆升至近 3 成，而 2019 年僅約 7%。
  • 商辦空置率上升的原因包括：史上最大規模退休潮、疫情導致的就業形態改變、以及遠端工作習慣的形成。
  • 許多公司開始採取遠端工作或一週僅到辦公室幾天的工作模式。
  • 商辦不動產收不到租金，將衝擊許多保本型投資商品，如 REITs。
  • 東岸的曼哈頓商辦空置率約 1 成 6，布魯克林約 1 成 8，波士頓約 9.8%，而西岸的舊金山則高達 3 成。
  • 2019 年至現在，西岸的商辦空置率增加了 3 至 4 倍。
  • 商辦租約多為 1 年至 10 年，可能部分商貸已無法負擔支出，但問題可能在未來一兩年才爆發。
  • 美國中小型銀行持有 80% 的商業房地產貸款，風險較高。
  • 商辦不動產的控制率目前尚未出現拐頭下彎的跡象，但因其佔美國房市權重不大，是否會引發系統性風險仍待觀察。
• ETF 表現：
  • 美國建築業 ETF（ITP）的價格已創下歷史新高，從低點漲幅高達 6 成 4。
  • 台灣追蹤美國 REITs 的 ETF，如 00712、00714 和 00908，表現不佳，可能是由於股價漲不高和內扣費用高。
  • 這些追蹤 REITs 的 ETF，其報酬率不是負數就是只有 1% 左右，遠低於追蹤美國建築業的 ETF。
  • 外資抄底這些 REITs 相關的 ETF，並非看好房貸或房租市場，而是進行低基期建倉和週期投資。
• 其他：
  • 聯準會的升息是根據當下每個月的經濟形勢來做決定，並非一成不變。
  • 美國成屋庫存量處於過去十幾年來的新低。
  • 美國家戶債務支出佔個人可支配收入的比例也處於歷史均值低點。
  • 美國住宅抵押貸款和商用不動產抵押貸款的違約率，若無顯著攀升，美國房市難以成為下一輪系統性爆發點。
  • 汽車貸款違約率顯著提高，因前兩年全球缺乏車用晶片，導致二手車比新車貴，但現在新車反而比二手車便宜，導致大規模的違約現象。
  • 投資人應留意商辦不動產的違約率是否上升，以及對美國中小型銀行可能造成的流動性危機。

美國住宅房市相對健康，但應留意商用不動產的風險，特別是其可能對中小型銀行造成的影響。