2023-03-13（一）第 148 集、美房價見頂下滑，2023 房市崩潰論？

觀點整理

• 系統性風險：目前由於矽谷銀行（SDB）受到財政部和聯準會的干預，系統性風險並不大。美國財政部和聯準會對於金融系統性問題非常敏感，在 2020 年迅速啟動量化寬鬆，並在矽谷銀行倒閉後立即介入。
• 房市焦點：目前觀察焦點轉向房市，關注是否可能從房價或房貸爆發系統性問題。
• 美國房貸利率：30 年期美國房貸利率約在 7% 左右。雖然去年 10 月股市回暖時利率曾稍微下降，但目前仍維持在 6.5% 至 7% 之間。大多數美國人採用 30 年固定利率，這可能加重貸款壓力。
• 房貸申請量：美國房貸申請量（MBA）已跌破 2008 年的最低點，接近 1995 年的水平。
• 買盤縮減：由於利率處於高位震盪，市場買盤顯著縮減。這可能是因為大家都不買房，或是因利率太高而不願購房。
• 房屋負擔率：過去美國約有四成人口付得起平均房價中位數，但目前僅剩兩成。
• 房屋銷售協議取消率：美國房屋協議取消率從 2021 年第四季的 3% 上升到 2022 年的 68%。這顯示許多人因利率太高而取消購房，而非財務問題。
• 房價下跌：美國部分地區房價下跌，例如舊金山灣區跌幅高達 8%，紐約也接近 2%。然而，田納西州和佛羅里達州等地區房價仍上漲約 2 成。
• 退休潮：2020 年的大規模退休潮導致部分人口移往南部宜人城市，如佛羅里達的邁阿密，造成房市區域性差異。
• 房價與房租：如果民眾真的買不起房子，房價和房租應該同步下跌，但目前房價下跌的同時，房租卻上漲。這表示許多人暫時不買房而選擇租房。
• 房屋庫存：美國房屋庫存並未顯著飆升，與過去泡沫破滅時的情況不同。
• 家戶債務：目前家戶債務佔個人可支配收入的比例，剛回到 2020 年的水平。
• 貸款人信用評等：目前美國繳貸款的人信用評等仍然較高。
• 房價均值回歸：美國房價更像是適度的均值回歸，通常會落後股市 2 至 3 個季度。
• 台灣房市：台灣房價幾乎沒有鬆動，但交易量急劇萎縮。六都地區 1 至 2 月的建物買賣移轉棟數年成長率幾乎都是雙位數負成長。部分地區如台南和高雄有跌價效果，但其他四都價格仍在上方盤旋。
• 豪宅價格：台北、新北、台中和高雄的豪宅價格反而上漲。
• 股市與房價背離：目前股市和房價呈現背離狀態，房價通常落後股市約兩到三個季度。
• 房價低點：房價絕對低點可能出現在預售屋推案量與新成屋推案量形成死亡交叉時。
• 預售屋推案量：預售屋推案量反映建商對景氣的看法 。如果新成屋推案量高於預售屋，表示建商推不動，景氣很差。
• 房價跌幅：平均房價跌 5% 時，可能出現單一個案跌 15% 的情況。
• 總結：目前美國房價下滑是一個自然的庫存週期現象，而非系統性風險 . 台灣房價可能在下半年，預售屋推案量顯著下滑時開始緩跌。